（原標題：財務(wù)穩健筑底，業(yè)務(wù)正向循環(huán)，招商蛇口“進(jìn)階”行業(yè)前五）

作為中國領(lǐng)先的城市和園區綜合開(kāi)發(fā)和運營(yíng)服務(wù)商，招商蛇口將不斷夯實(shí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)，兼顧中長(cháng)期能力建設，持續賦能城市生長(cháng)，承載美好生活。

【資料圖】

《投資時(shí)報》研究員  董琳

進(jìn)入2023年，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨調整。在積壓需求集中釋放及前期政策效果顯現等因素帶動(dòng)下，一季度熱點(diǎn)城市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，但二季度增長(cháng)動(dòng)能放緩，城市分化加劇。

在此背景下，繼今年7月明確了“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求”后，近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買(mǎi)首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

中央及各部委密集發(fā)聲，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預期和信心的修復。中指研究院指出，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟的重要支柱，各地調控政策密集出臺促需求、穩預期、助融資，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

盡管行業(yè)仍處于波動(dòng)周期，但在政策支持下，財務(wù)穩健、布局優(yōu)化、產(chǎn)融創(chuàng )新、誠信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)依然能夠贏(yíng)得市場(chǎng)與客戶(hù)，穿越行業(yè)周期，韌性生長(cháng)。

8月28日，招商局蛇口工業(yè)區控股股份有限公司（下稱(chēng)招商蛇口，001979.SZ）發(fā)布了上半年業(yè)績(jì)報告。數據顯示，2023年上半年，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入514.42億元，實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。

《投資時(shí)報》研究員注意到，今年上半年，面對行業(yè)風(fēng)險與挑戰不斷聚集的復雜形勢，招商蛇口堅持區域聚焦、城市深耕、綜合發(fā)展三大策略，依靠“產(chǎn)-網(wǎng)-融-城”四個(gè)抓手，通過(guò)持續穩健的財務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理能力，多元化資源獲取方式和特有的戰略資源優(yōu)勢，實(shí)現了企業(yè)低杠桿、低成本、強運營(yíng)、正現金流的高質(zhì)量發(fā)展。

銷(xiāo)售拿地兩不誤，財務(wù)面持續穩健

2023年上半年，招商蛇口各項指標均表現優(yōu)異穩健。

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，該公司上半年累計實(shí)現簽約銷(xiāo)售面積683.96萬(wàn)平方米，同比增加40.30%；累計實(shí)現簽約銷(xiāo)售金額1664.36億元，同比增加40.07%。上半年，該公司全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位。上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長(cháng)沙、南通、徐州、溫州、無(wú)錫等12個(gè)城市進(jìn)入當地流量銷(xiāo)售金額排名前五，城市深耕成效進(jìn)一步凸顯。

在投資拿地方面，招商蛇口堅定區域聚焦、城市深耕，把握投資節奏。2023年1—6月，該公司累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬(wàn)平方米，權益地價(jià)345億元?！皬娦?0城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10城”的投資金額占比達98%，資源投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市以及杭州、蘇州、廈門(mén)等重點(diǎn)城市。

與此同時(shí)，招商蛇口持續嚴控負債規模并優(yōu)化負債結構。截至報告期末，公司剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率62.86%、凈負債率47.01%、現金短債比為1.09，始終處于“綠檔”水平。

財務(wù)數據的健康趨勢也為該公司帶來(lái)更大的融資空間。數據顯示，上半年招商蛇口新增138億元公司債注冊，新增公開(kāi)市場(chǎng)融資74.9億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

憑借業(yè)內領(lǐng)先的綜合實(shí)力、出色的市場(chǎng)表現以及穩健的財務(wù)策略，招商蛇口獲得了行業(yè)的高度認可。

上半年，招商蛇口榮獲包括中國房地產(chǎn)TOP10研究組評定的“2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)TOP6”、“2023滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng )造能力TOP10”第三名、“2023滬深上市房地產(chǎn)公司財務(wù)穩健性TOP10”第三名以及“2023滬深上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值TOP10”第二名、2023中國房地產(chǎn)上市公司治理TOP10第五名等獎項。

前瞻戰略引領(lǐng)，業(yè)務(wù)發(fā)展更加均衡

近年來(lái)，面對房地產(chǎn)行業(yè)之變，招商蛇口穩步推進(jìn)“三個(gè)轉變”，即從開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉變，從重資產(chǎn)為主向輕重結合轉變，從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉變，聚焦開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營(yíng)、城市服務(wù)三類(lèi)業(yè)務(wù)，培育第二成長(cháng)曲線(xiàn)。

在戰略上，招商蛇口基于對行業(yè)變化和發(fā)展趨勢的研判，制定了前瞻性的中長(cháng)期轉型規劃，明確了“四個(gè)聚焦、三個(gè)轉變、兩個(gè)降低、一個(gè)提升”的戰略轉型要求。

《投資時(shí)報》研究員注意到，在穩定開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)的前提下，該公司持續提升資產(chǎn)運營(yíng)和城市服務(wù)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在收入、利潤中的占比，均衡的業(yè)務(wù)結構更加優(yōu)化。

財報數據顯示，2023年上半年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產(chǎn)運營(yíng)收入31.2億元，實(shí)現EBITDA16.6億元，分別同比增長(cháng)22.5%和26.1%。

具體來(lái)看，在集中商業(yè)業(yè)態(tài)，上半年招商蛇口結合所布局城市的特點(diǎn)，創(chuàng )新多元體驗，“海上世界”系、“招商花園城”系產(chǎn)品已打造成為具有差異化競爭力的商業(yè)新樣本；在產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)，報告期內，公司南通海門(mén)招商局郵輪配套產(chǎn)業(yè)園3號地塊順利開(kāi)業(yè)，深圳蛇口網(wǎng)谷創(chuàng )享大廈、青島網(wǎng)谷匯智園進(jìn)入籌開(kāi)期。通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源對接、專(zhuān)項渠道拓展，園區產(chǎn)業(yè)聚集度較年初平均提高4.8%，專(zhuān)業(yè)化主題園區打造再上新臺階。同時(shí)，報告期內招商蛇口的寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)、長(cháng)租公寓業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)也均實(shí)現了快速增長(cháng)。

在城市服務(wù)方面，招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營(yíng)服務(wù)平臺，上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)穩步提升。招商積余實(shí)現營(yíng)業(yè)收入69.78億元，較上年同期增長(cháng)23.58%，實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤4.19億元，較上年同期增長(cháng)26.65%，截至2023年6月，招商積余在管項目2,011個(gè)，管理面積達3.30億平方米。

此外，上半年隨著(zhù)交通及文化旅游業(yè)景氣度全面提升，該公司郵輪恢復運營(yíng)、會(huì )展業(yè)強勢復蘇、康養服務(wù)行業(yè)備受社會(huì )關(guān)注，經(jīng)營(yíng)管理態(tài)勢持續向好。

加碼前海優(yōu)質(zhì)資源，核心優(yōu)勢凸顯

在交出亮眼的業(yè)績(jì)答卷、銷(xiāo)售規模躋身行業(yè)前五的同時(shí)，今年上半年，招商蛇口更以市場(chǎng)首單通過(guò)注冊的成績(jì)單完成了給行業(yè)的“打樣”。

2022年11月28日，房企融資“第三支箭”出臺，證監會(huì )提出資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，加大權益補充力度，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，服務(wù)穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)。其中，恢復房企并購重組和配套融資位列“第三支箭”五項措施之首。

隨著(zhù)近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的格局重塑，高杠桿、高負債、高周轉的道路已走不通，高質(zhì)量、可持續才是企業(yè)的生存發(fā)展之道。在此背景下，招商蛇口充分利用不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REIT）工具，將其作為公司轉型發(fā)展的關(guān)鍵抓手。 2021年6月21日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT作為國內公募REITs首批項目在深交所成功上市；2023年6月16日，招商蛇口發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金申請獲證監會(huì )注冊生效，成為中國證監會(huì )關(guān)于資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)企業(yè)股權融資政策出臺后，A股市場(chǎng)首單成功取得注冊批文項目，標志著(zhù)房企股權融資“第三支箭”在實(shí)操層面的正式落地，這對于招商蛇口及整個(gè)行業(yè)而言影響深遠。

《投資時(shí)報》研究員注意到，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，招商蛇口在粵港澳大灣區、漳州開(kāi)發(fā)區、海南自貿區（港）等區域獲取了特有的戰略資源。而此次該公司在前海蛇口自貿區的大規模土儲更是具備不可復制的核心優(yōu)勢。

在發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)交易完成后，招商蛇口在前海媽灣土儲將增加80.62萬(wàn)平，在前海、蛇口等土地資源稀缺的核心地段總土儲將會(huì )大幅增加。對標世界級灣區，前海蛇口片區作為粵港澳大灣區驅動(dòng)引擎，擁有優(yōu)越的經(jīng)濟、人口和交通條件，價(jià)值靜待釋放。

首批基礎設施REITs擴募上市 “首發(fā)+擴募”雙輪驅動(dòng)

自2022年滬深交易所發(fā)布擴募指引后，招商蛇口積極響應國家號召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當產(chǎn)融創(chuàng )新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項目為底層資產(chǎn)，實(shí)施蛇口產(chǎn)園REIT擴募及購入基礎設施資產(chǎn)工作，擴募份額于2023年6月16日于深交所上市，是首批基礎設施REITs擴募項目之一。本次擴募后招商蛇口實(shí)現投資收益約8.06億元。蛇口產(chǎn)園REIT擴募進(jìn)一步確立了招商蛇口產(chǎn)業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制，為新興、創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。

2021年6月21日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT作為國內公募REITs首批項目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市兩周年之際，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴募份額正式上市，再次成為國內公募REITs首批擴募項目之一。有業(yè)內人士分析，對于地產(chǎn)公司，資產(chǎn)運營(yíng)業(yè)務(wù)是一個(gè)重要的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)與支撐點(diǎn)，公募REIT不僅為企業(yè)實(shí)現運營(yíng)收益與資產(chǎn)增值綜合收益提供了更加便利的渠道，而且對于打通募投管退通道，降低財務(wù)風(fēng)險，都有著(zhù)非常關(guān)鍵的作用。

招商蛇口高質(zhì)量發(fā)展藍圖中，“資本市場(chǎng)”“可持續發(fā)展”是關(guān)鍵詞。招商蛇口借助已有REITs平臺及REITs試點(diǎn)政策擴容機遇，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區等資產(chǎn)運營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現可持續的資產(chǎn)運營(yíng)收益。在證監會(huì )、深交所對優(yōu)質(zhì)房企利用資本市場(chǎng)推進(jìn)行業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)復蘇的大力支持下，招商蛇口充分發(fā)揮先行優(yōu)勢與示范效應，盤(pán)活存量資產(chǎn)，做強公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，增強持續盈利能力，改善公司資產(chǎn)負債表、增強抗風(fēng)險能力，促進(jìn)公司高質(zhì)量可持續發(fā)展，并作為行業(yè)龍頭企業(yè)，以自身轉型發(fā)展，為行業(yè)向長(cháng)期健康發(fā)展發(fā)揮示范效應。

在高質(zhì)量發(fā)展戰略引領(lǐng)下，疊加資本市場(chǎng)的賦能，招商蛇口取得了優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)成果。數據顯示，招商蛇口總資產(chǎn)從2012年1091億元提升至2023年上半年的9476億元，現列《財富》中國500強榜單第76位；同時(shí)，公司市場(chǎng)銷(xiāo)售額排名從2012年的14位，提升至2023年上半年的第5位，在全國21個(gè)城市進(jìn)入銷(xiāo)售額前10。招商蛇口以穩健經(jīng)營(yíng)獲得資本市場(chǎng)和投資者的青睞。

以責任為核，驅動(dòng)實(shí)施可持續經(jīng)營(yíng)

傳承招商局“與祖國共命運 同時(shí)代共發(fā)展”的央企使命與家國情懷，招商蛇口始終將社會(huì )責任作為經(jīng)營(yíng)理念的內核，從戰略高度驅動(dòng)公司實(shí)施可持續經(jīng)營(yíng)，積極參與到全球可持續發(fā)展的藍圖和框架之中。融入治理，建立ESG長(cháng)效工作體系，擴展到包括綠色建筑、綠色質(zhì)量、綠色供應鏈、綠色金融、綠色科技、綠色人文等方面，可持續管理實(shí)踐遍布公司所有的業(yè)務(wù)鏈條。

作為綠色人居的探路者和實(shí)踐者，招商蛇口在行業(yè)內發(fā)揮著(zhù)示范引領(lǐng)作用，獲評“A股2023房企ESG第一名”。在雙碳行動(dòng)綱領(lǐng)的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻關(guān)，2023年上半年，超低能耗建筑面積累計159.8萬(wàn)平米，近零能耗及零能耗項目達到16.1萬(wàn)平方米。上半年裝配式建筑面積新增298.5萬(wàn)平方米，占新開(kāi)工項目面積比例為93.5%。上半年公司新增綠色建筑項目36個(gè)，新增建筑面積442.24萬(wàn)平方米。截至2023年6月末，公司累計建設綠色建筑項目467個(gè)，建筑面積達5,703.61萬(wàn)平方米。據透露，招商蛇口計劃對商業(yè)、辦公、園區等項目安裝屋頂太陽(yáng)能光伏板，2025年將綠色清潔能源應用項目比例提升至50%。這意味著(zhù)將減少超30萬(wàn)噸碳排放，占總減碳量的50.2%。

時(shí)代潮流浩浩蕩蕩，唯與時(shí)俱進(jìn)者勝，唯改革創(chuàng )新者贏(yíng)。作為中國領(lǐng)先的城市和園區綜合開(kāi)發(fā)和運營(yíng)服務(wù)商，招商蛇口將不斷夯實(shí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)，兼顧中長(cháng)期能力建設，持續賦能城市生長(cháng)，承載美好生活。

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