（原標題：華僑城A公告披露現“低級錯誤”，部分已售、待售住宅被抵押）

(資料圖片)

紅周刊丨熊穎

2022年，房地產市場大洗牌，國央企優勢顯現，無論是拿地表現、銷售表現，還是融資動作，國央企都更占優勢。而對比其他國央企背景房企，華僑城A在盈利能力等多方面都不盡如人意，在2022年“大掉隊”。

近期，華僑城A在披露公告時出現了銷售數據“打架”的烏龍事件。而在其無意為之的粗心大意背后，華僑城A旗下多項目被業主投訴與宣傳不符。

據《紅周刊》調查發現，位于武漢的華僑城·歡樂天際或“埋雷”不少，不光遭到多位業主投訴與宣傳不符，該項目仍舊待售的部分住宅還呈現“在建工程抵押”狀態，而這對于購房者來說，購房存在的“不確定性”顯然較大。

銷售數據“打架”

公告披露現低級錯誤

4月19日，華僑城A就其3月主要業務經營情況發布公告。公告指出，“2023年3月份公司實現合同銷售面積21.6萬平方米，合同銷售金額40億元；2023年3月份公司累計實現合同銷售面積51.3萬平方米，較上年同期增長14%；合同銷售金額85.5億元，較上年同期增長5%?！?/p>

不難看出，根據公告內容，華僑城A的3月銷售數據存在“打架”現象。而《紅周刊》梳理華僑城A過往所發布的業務經營情況公告發現，一般公司所披露的銷售情況包括兩類，一類為公司的單月銷售情況；而另一類則是當年以來截至單月末的銷售情況。

據此推測，華僑城A的這個公告想表達的原意為，2023年3月份公司實現合同銷售面積21.6萬平方米，合同銷售金額40億元；2023年1-3月份公司累計實現合同銷售面積51.3萬平方米，較上年同期增長14%；合同銷售金額85.5億元，較上年同期增長5%。

雖然華僑城A此番公告披露錯誤屬于粗心大意所導致，和信披造假有著本質區別。但對于上市公司來說，還要更嚴謹的避免對投資人形成干擾。華僑城A亦有義務嚴格按照信息披露規則，堅持真實、準確、完整、及時地開展信息披露工作。

武漢歡樂天際等樓盤被指與宣傳不符

部分已售、可售住宅或為在建工程抵押房

粗心大意的信息披露有損于上市公司在投資者面前的企業形象，而據《紅周刊》調查，作為一家上市央企，華僑城A樓盤銷售更是被業主投訴與宣傳不符。

《紅周刊》注意到，多位業主在長江網武漢城市留言板上就華僑城A旗下樓盤歡樂天際項目進行投訴。其中，4月7日，一位業主在留言板指出，自己于2021年下半年購買華僑城·歡樂天際房屋一套，當時工地全部打圍，根據銷售的口頭介紹和項目宣傳冊購買了該房屋，彼時銷售和宣傳冊稱該樓盤兩湖三公園，但所謂的北洋橋生態公園、直通東湖綠道的高線公園直至今日仍毫無動工痕跡。

除此之外，上述業主還表示，自己購買的樓棟左前方和正前方附近均有高壓電塔（緊鄰小學），在項目不利因素公示表上左前方的高壓電未進行公示，正前方的高壓電線公示信息上列明臨時。但讓業主感到不解的是，自己購房已近兩年，號稱“臨時”的高壓電線依舊存在，且業主本人聯系華僑城工作人員也并未獲得解釋。

對此，洪山區市場監督管理局和平市場監管所回復表示，經我局和平市場監管所工作人員核實，您反映的華僑城歡樂天際違法發布廣告的問題，我局對被訴方是否存在違法行為正在進行調查。

而上述問題項目也是華僑城A的主要銷售項目之一。根據2022年年報，地處武漢市的華僑城·歡樂天際在2022年為華僑城A貢獻銷售額超過15.15億元，這一單體項目的2022年銷售業績在華僑城的主要項目中排名第七位（見表1）。

2018年末，華僑城實業發展有限公司以底價52億元，樓面價5932元/平方米的價格拿下華僑城·歡樂天際的前身地塊楊春湖商務區的P(2018)158號地塊。該項目交由華僑城A旗下子公司武漢天創置業有限公司開發。

4月20日，《紅周刊》在武漢市住房保障和房屋管理局查詢發現，華僑城·歡樂天際項目旗下的楊春湖核心區158地塊一期、二期接近清盤，而楊春湖核心區158地塊三期目前去化率約為43.94%。值得注意的是，在三期中的400套可售住宅中，L16棟、L17棟、L18棟內的絕大部分住宅顯示為“在建工程抵押”。

上述項目的部分住宅被作為在建工程抵押也在華僑城A的年報中得到進一步證實。2022年年報中關于公司對子公司擔保情況部分指出，華僑城A在2022年前后為武漢天創置業合計提供7億元的連帶責任保證，擔保物為在建工程抵押，擔保期為3年（見表2）。

而根據華僑城A的2022年年報，除武漢天創置業之外，武漢當代華僑城實業發展有限公司、襄陽華僑城文旅發展有限公司等子公司所開發樓盤同樣存在用在建工程抵押擔保的情況。

值得警惕的是，對于購房者而言，購買在建工程抵押房的風險不容小覷，可能存在房子的產權風險、開放式不能解除抵押的風險以及買房貸款可能會受限制等諸多風險。

《紅周刊》調查發現，不光華僑城A旗下的部分可售住宅顯示為“在建工程抵押”，部分已售住宅同樣顯示為“抵押”。比如，同樣為華僑城A 2022年銷售業績貢獻較大的信和御龍山，根據2022年年報，信和御龍山2022年貢獻銷售額60.56億元，在華僑城A的主要項目中排名第2位。而值得注意的是，《紅周刊》通過成都市住房和城鄉建設局官網查詢發現，項目名稱為信和御龍山住宅小區的樓盤均已售罄，不過里面同樣有較大規模的住宅顯示為“抵押”狀態（圖1）。

盈科律師事務所房產律師郭韌向《紅周刊》表示，開發商抵押在建工程是正常的常規操作，所以會出現有房屋抵押仍顯示在售的情況。但正常不代表沒有風險，需要注意的是，一方面可能存在交房不能的風險；另一方面，房屋存在在建工程抵押，一旦房屋出現拍賣的情況，所有款項將優先給到工程，用于支付工程款。

同時，郭韌律師還提醒購房者，購買此類房屋的購房者需要注意安全。

銷售表現欠佳、業績壓力較大

大幅商譽減值合理性需進一步解釋

除此之外，需要注意的是，華僑城A旗下樓盤類似武漢歡樂天際的項目與宣傳不符的投訴也并非個例。比如，于近期交房的鄭州中原華僑城，就因此遭到了眾多業主的拒收和維權。

《紅周刊》注意到，早在2022年該項目在建時，就有業主質疑中原華僑城是否涉及虛假宣傳。有業主在人民網旗下的互聯網官民互動平臺領導留言板指出，中原華僑城宣傳樓盤配套規劃有學校，尤其是拿配套建設歡樂谷、歡樂海岸進行銷售宣傳，但是目前沒有任何開工建設的跡象。

而直至近期中原華僑城交房，上述配套問題也未得到解決。對此，鄭州市12345政務服務便民熱線在領導留言板回復表示，華僑城歡樂谷項目處于規劃階段，還沒有獲取相應建設用地進行實質性開發。

2022年，房地產市場大洗牌，國央企優勢顯現，無論是拿地表現、銷售表現，還是融資動作，國央企都更占優勢。而對比其他央、國企背景房企，華僑城A在盈利能力等多方面同樣不盡如人意，在2022年“大掉隊”。華僑城A的“掉隊”首先體現在了盈利能力上。根據年報，2022年華僑城A實現營業收入767.67億元，同比下降25%；歸母凈利潤虧損109.5億元，同比銳減387%。值得注意的是，這不光是華僑城A上市以來的首次虧損，其2022年的虧損數額更是在A股上市房企中位列榜首。

華僑城A的巨虧，受旅游、地產雙主營業務的下滑影響。其中，旅游綜合業務收入272億元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8個百分點。房地產業務收入494億元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

不過巨虧的核心原因還是因為華僑城A在2022年的巨額計提減值，其中又以存貨減值為大頭，根據年報，華僑城A對存貨共計提減值準備115億元。華僑城A還在其《關于2022年度計提資產減值準備的公告》中表示，本次計提的主要資產減值準備事項減少歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元。

Wind數據顯示，華僑城A高達115億元的存貨減值數額，更是位列A股上市房企2022年的存貨跌價損失榜首，遠超招商蛇口的36億元、珠江股份的13億元以及北辰實業的9億元。

為何華僑城A會在2022年對存貨進行如此大規模的計提減值準備？

華僑城A在回復問詢函時或將其歸咎為受樓市遇冷的影響。其在回復函中指出，公司項目所在主要城市2022年房地產銷售額均出現了不同程度的下滑，其中昆明、重慶、東莞、鄭州、?？?、天津等城市出現量價齊跌的情形，成都、廣州等城市雖銷售均價未有下跌，但項目所在區域的市場銷售去化緩慢、房地產市場持續承壓等因素，公司存貨面臨減值跡象。

在業績發布會上，華僑城A公司管理層也表示，公司在2022年的減值測試是基于市場環境、產品結構、銷售去化等因素做出。

但值得注意的是，上述城市同樣是其他房企的布局范圍，甚至布局重點，但卻并未帶來如此大規模的存貨減值影響，對于存貨跌價損失數額巨大這一點，華僑城A還有進一步解釋其合理性的必要。

此外，據《紅周刊》觀察，保利發展、招商蛇口、城建發展等房企在披露存貨跌價時，會具體到公司，甚至項目。比如，保利發展在2022年年報中指出，濟南保逸房地產開發有限公司、珠海和譽實業有限公司、天津寧盛建筑工程有限公司本期合計計提跌價準備8.86億元；廈門中瑋房地產開發有限公司本期轉銷跌價準備6571.59萬元等。而招商蛇口、城建發展的存貨跌價則會具體到單個項目。如招商蛇口在2022年年報中指出，天津公園 1872本年存貨跌價準備計提1.31億元；城建發展在2022年年報中的開發成本存貨跌價準備明細中列明，龍樾生態城項目開發成本計提跌價準備1.24億元;龍樾生態城項目開發產品計提跌價準備566.14萬元，轉銷跌價準備33.24萬元。

（本文已刊發于4月22日《紅周刊》，文中觀點僅代表作者個人，不代表《紅周刊》立場，提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

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