（原標題：房企2022年普虧下投資策略轉變，押寶一、二線熱點城市核心區域）

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紅周刊 本刊編輯部 | 熊穎

《紅周刊》根據近期房企業績會以及土拍市場表梳理發現，越來越多的房企拿地更加謹慎，偏好風險較小且更容易去化的一、二線熱門城市核心區域。

近期，年報季來襲。不過《紅周刊》梳理發現，在2022年能夠逆勢而上，實現營收凈利雙增長的僅僅只是少數派。而更多的房企則是盈利能力大幅下滑甚至出現業績虧損。而在這一大背景下，《紅周刊》發現，房企在城市布局上也更趨謹慎，傾向于選擇在市場回暖表現較好的一、二線熱點城市的熱點區域，前述區域不光利潤空間較大、風險較小，還更容易去化“回血”。

少數房企逆勢而上虧損成普遍現象

近期，房企陸續發布2022年報。然而“大浪淘沙”，在全年樓市表現都較為低迷的2022年，僅有少數房企仍能逆勢而上，實現營收凈利的雙增長。比如，2022年，萬科實現營業總收入5038.38億元，同比增長11.27%；歸母凈利潤226.18億元，同比微增0.42%；龍湖集團實現營業總收入2508.65億元，同比增長12.03%；歸母凈利潤243.62億元，同比增長2.13%（見表1）。

而絕大多數房企2022年都處于盈利能力下滑的狀態。比如，2022年，保利發展實現營業總收入2811.11億元，同比下滑1.37%；歸屬母公司凈利潤183.03億元，同比下滑33.17%；瑞安房地產實現營業總收入155.72億元，同比下滑11.45%；歸母凈利潤9.06億元，同比下滑44.62%。

更有甚者，不光在2022年營收規模縮水，歸母凈利也處于虧損狀態。據《紅周刊》梳理發現，截至3月30日止，已經發報的A+H房企中，已有超20家房企歸母凈利潤陷入虧損，其中不僅包括部分中小房企，還不乏知名度較高的規模房企（見表2）。

值得注意的是，上述虧損房企僅僅也是在2022年業績虧損房企大軍中的冰山一角?！都t周刊》根據Wind數據梳理發現，在SW房地產開發（A股）中， 業績預告虧損的企業有36家，其中，14家企業為2022年首虧；而在SW房地產開發（港股）中，業績預告虧損的企業有22家，其中19家為2022年出現首虧。

房企普虧背后：降價促銷成常態

為什么在2022年越來越多的房企陷入到業績虧損的尷尬處境？

某規模房企中高層徐杰（化名）告訴《紅周刊》，房地產不僅僅是一個資金密集型行業，還是一個對現金流要求比較高的行業。選擇預售證銷售，決定了房地產現金流處于急速運轉的狀態。而一旦出現現金流流速下滑，銷售不及預期的情況，比較容易出現兩方面的問題，一是，銀行開發貸和其他各類發債到期要還；二是，房子不好賣之后，富余的資金夠房企撐多久。房企的現金流壓力不言而喻。

徐杰指出，去年市場規模一下子從18萬億元收縮至13萬億元，縮水了近三成。2022年如此大規模的房企都在出現業績虧損的原因在于，這一大背景下，企業都在自救。自救最直接的方式就是以價換量，銷售價格嚴重下滑、利潤受到擠壓。徐杰以其公司位于湖南的某地產項目進行舉例，“原來賣6000元/平方米的，直接降到4000元/平方米。而之前賣6000元/平方米時的凈利潤也不會超過600元/平方米，一般在300元、400元左右不等。一旦售價降到三、四千元/平方米，相當于土地成本已經虧沒了?！?/p>

知名房地產業內人士張宏偉也向《紅周刊》分析表示，造成房企普遍虧損最主要的原因在于，市場因調控持續下行，項目不好賣，尤其是庫存量較大的城市，項目只有降價跑量，企業才能回籠現金，避免債務到期的壓力。

除此之外，張宏偉還指出，部分企業還存在一些“財技”方面的考量。這類存在以往項目貨值虛高的現象，現在把過去的利空，或者貨值虛高的現象充分釋放，有利于企業在下一個財年，能有一個相對較好的利潤表現，至少可以減少再進一步惡化虧損的可能。

值得注意的是，今年以來，以往低迷的樓市狀態有所改善。徐杰向《紅周刊》表示，今年1月、2月公司的成交數據要高出公司預估的50%。不過他同樣指出，公司去年降價比較嚴重。而現在雖然市場相對回暖，但也并沒有出現因為市場回暖，房價也開始回升的現象。而張宏偉也表示，房企普遍虧損的這一局面可能還會持續兩到三年，甚至更長。

轉換策略押寶一二線熱門城市核心區域

《紅周刊》根據近期房企業績會以及土拍市場表現梳理發現，越來越多的房企在拿地上更加謹慎，偏好風險較小且更容易去化的一、二線熱門城市的核心區域。

美的置業高層在業績會上指出，2023年在土地研判上“肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，絕對不會多點開花?！逼渲?，最重要是做了結構的優化，而不是在增量上做太多的文章。比如，對于量級高城市的土儲，增加了股權比例的收購，提升權益；對于量級差城市的土儲，果斷地從合作項目中退出。龍湖同樣表示，在城市聚焦方面，會堅持按照公司的20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區域。

不難看出，在2023年的投資策略上，房企普遍具有趨同性。而這也會帶來進一步的問題，就是核心城市里面的核心地塊競爭非常激烈。

據《紅周刊》觀察，這一特征也直接反映在了近期北京的土拍市場上。在3月23日北京迎來的首場宅地土拍上，位于北京市昌平區朱辛莊新區的一宗地塊競爭尤為激烈。根據中指研究院監測數據，該地塊共收獲42家房企參與爭搶，是北京土地市場有史以來企業參與最多的地塊，中簽率僅2.38%。

徐杰（化名）向《紅周刊》表示，前述競爭激烈的這場土拍，其所在房企也有參加，但公司參與競拍的原因并不是因為資金充裕，而是當前的房地產市場方向已經發生了非常明確的變化，未來的市場風險主要集中在四、五線以及部分三線城市；而未來的市場機會則大概率出現在一、二線以及人口凈流入，有產業、有經濟、有人口輻射能力的這些城市。房企都很清楚，現在只能做這種零風險的倒掛的市場。

談及前述公司參與競拍熱門地塊，徐杰指出，我們去北京拍地一方面是怕了四五線市場，現在市場急劇分化，且會一年比一年更明顯，有價有量的市場主要還是集中在排名前20或者排名前30的城市里面；另一方面，該地塊周邊二手房賣7萬元/平方米，地塊的期房部分銷售指導價是6.2萬元/平方米，對比來看，其3萬多元/平方米的地價就跟“白撿”一樣，利潤空間較大。

不過，徐杰同樣指出，對于他們這類想重回一、二線的轉型房企來說并不容易。首先，在拿地能力、舉牌能力上和深耕一、二線的房企存在很大差距，如果直接以市場硬拼、價高者得的方式去拿地，我們根本就沒什么機會；其次，回歸一線，產品戶型需要重新研發，營銷策略、產品定位能否打動消費者，都存在較大的挑戰。

徐杰告訴《紅周刊》，其實，現在房企能做的（應對方法）不多。我們可以看到現在很多企業一是不拿地了；二是繼續以價換量；三是控成本。

徐杰以自己所在的房企進行舉例，我們現在基本很少拿地。相反，對于不具備流動性或者流動性較弱的資產也是能賣就賣，將這些閑置資產、無法盤活的資產盡快處理掉，回籠現金流。

（本文已刊發于4月1日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

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