（原標題：眾安集團盈利能力大幅下滑，眾安智慧生活高度捆綁三遞表上市艱難）

《港灣商業觀察》梁美燕

(資料圖片)

萬物云上市的消息剛剛過幾個月，眾安智慧生活隨即也踏出了上市的腳步。

7月29日，眾安智慧生活服務有限公司（以下簡稱，眾安智慧生活）向港交所遞交了申請書，招商證券國際以及中泰國際為聯席保薦機構。至此，眾安智慧生活已三度遞交招股書。

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母公司業績下滑明顯

眾安智慧生活是眾安集團旗下的綜合物業管理服務提供商，2021年開始，眾安集團便不斷嘗試將物業拆分上市。若眾安智慧生活成功上市，包括眾安集團（00672.HK）、中國新城市（01321.HK）在內，眾安集團旗下則將有三家上市公司。

2021年，作為母公司的眾安集團業績下滑可謂十分明顯。4月27日，眾安集團公布的2021年年報中，眾安集團實現營業收入49.69億元，同比下降33.2%；毛利錄得14.76億元，同比下降34.25%；歸母凈利潤錄得7313.20萬元，同比下降91.17%。

早在今年3月18日，眾安集團就發布了盈利警告的公告。公告稱，集團預期2021年的綜合收入及綜合凈利潤將較2020年分別減少不多于約35%和不多于約97%。

預期綜合收入減少主要由于集團近幾期年度已預售物業有相當部分尚未到達交付時點，使得2021年度的交付物業總建筑面積較2020年有所減少，從而可計入2021年當期確認銷售收入也相應減少。此外，綜合凈利潤預期減少也由于本集團于2021年并無錄得因轉撥至投資物業而產生的公允價值收益。

市場上對眾安集團業績的擔憂表現在股價上。8月9日，眾安集團股價報收于0.244港元。從4月27日公布年報至今，眾安集團股價下跌后稍稍有所上漲后持續下探至18.67%。

雖然業績下滑，但從銷售狀況來看，2021年，眾安集團實現合同銷售金額為279.25億元，同比大幅增長27.3%；合同銷售面積約117.54萬平方米，較2020年增加約6.9%?？傮w來說去化成果明顯。

除此之外，2021年，眾安集團通過招拍掛、收并購、產業勾地等多元化方式進行優質土地資源拓展，分別在浙江杭州、寧波、溫州、衢州、紹興、金華及湖南湘潭等地共成交土地12宗，總建筑面積約193萬方，拓展貨值約人民幣284億元。

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營收高度捆綁眾安系

眾安智慧生活業務范圍主要覆蓋浙江省及長江三角洲地區，主營業務包括物業管理服務、主要面向房地產開發商的增值服務、社區增值服務。

2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活的營收分別為1.8億、2.31億、2.96億、1.52億。與此同時，來自眾安關聯公司余下集團的營業收入分別為1.41億元、1.82億元、2.3億元及1.19億元，占各期總收入的78.0%、79.0%、77.5%、78.4%；來自第三方開發商的營收分別約3970萬元、4830萬元、6600萬元及3300萬元，占總收入的22.0%、21.0%、22.5%、21.6%。

其中，來自于物業管理服務的收入在營收中占比有下滑趨勢。期內，物業管理服務收入分別為1.6億元、1.83億元、2.05億元、1.05億元，占總營收的88.6%、79.5%、69.4%、69.1%。

眾安智慧生活來自余下集團的在管建筑面積也占了總在管建筑面積的半數以上。上述期內，由余下集團開發的物業的在管建筑面積約為590萬平方米、600萬平方米、660萬平方米及660萬平方米，占在管總建筑面積約62.0%、55.3%、55.7%及56.3%；由獨立第三方房地產開發商開發的物業在管總建筑面積約為360萬平方米、480萬平方米、520萬平方米及520萬平方米，占總建筑面積約38.0%、44.7%、44.3%及43.7%。

來自余下集團的物業在管建筑面積呈波動下滑趨勢，來自獨立第三方房地產開發商的物業在管建筑面積也由2019年的38%增加到了2021年的44.3%，整體上明顯增加?？梢?，眾安智慧生活試圖減少對母公司的依賴。

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負債增加，現金流為負

盈利能力上，2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活凈利潤分別約2870萬元、4700萬元、4180萬元、2080萬元；毛利率分別為32.7%、37.6%、37.6%、37.4%。

2019年至2021年以及截至2022年上半年，眾安智慧生活的流動負債分別為6960.3萬元、1.13億元、9833.5萬元、1.04億元；同期，流動資產則分別為1.66億元、2.55億元、1.34億元、1.6億元。

流動比率和流動速率方面，僅2021年，眾安智慧生活的流動比率和速動比率均為1.36倍，而在2019年，流動比率和速動比率分別高達2.39倍和2.38倍。不過，2022年上半年眾安智慧生活的流動比率和速動比率均有所增加，但仍不及2019年的水平。

眾安智慧生活表示，流動比率及速動比率從2019年末至2020年末的減少主要由于流動負債增加高于流動資產所致。流動負債增加原因為基于2020下半年客戶就新開發并交付予的物業的物業管理服務預付款增加致使合約負債大幅增加。自2021年末至2022年上半年的增加主要由于流動資產的增加超過流動負債的增加，而流動資產的增加主要由于與公司管理項目相關的貿易應收款項增加所致。

僅從時間最近的2022年上半年來看，高達1億元流動負債背后，多項現金流量凈額卻為負。經營活動現金流量凈額為負1125.1萬元；投資活動現金流量凈額為負7萬元；融資活動現金流量凈額為負185.7萬元；現金及現金等價物減少了1318.3萬元。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對《港灣商業觀察》表示，眾安智慧生活雖然體量較小且物業股的風口已過，但是只要達到港股的最低上市標準要求的營收規模，成功上市的可能性還是很大的，因為港股屬于注冊制于市場化發行的，只要在交易所掛牌交易就算上市成功。在當前市場環境以及自身體量不足的情況下，公司此時沖刺上市除了提升自身流動性和實現融資之外，也有利于提升母公司眾安集團的市值與流動性等基本面，因此當然是十分必要的。（港灣財經出品）

關鍵詞： 大幅下滑 盈利能力