（原標題：開發商拖欠6億工程款，上海千萬豪宅8折拍賣，富豪撿漏）

春節假期剛剛結束，法拍房市場就熱鬧了起來。

2月8日，兩套位于上海普陀區中環名品公館樓盤的房源分別經歷29輪和30輪報價之后順利成交，其中“10號2801室”成交價為1705.52萬元，另一套“10號2501室”則以1695.52萬元成交。

而這還只是中環名品公館豪宅拍賣的一個前奏，接下來的10天時間里，該樓盤還將有8套豪宅陸續開拍。與第一批開拍的兩套房源一樣，剩余的8套房源起拍價都達到1415.52萬元。

在這批豪宅被拍賣的背后，又是一個令人唏噓的“欠債還錢”故事。

“樓王”房源八折開拍

在法拍房市場，一次性上架10套千萬豪宅的情形并不多見。

拍賣資料顯示，此次的10套房源位于中環名品公館10號23、25、26、27、28層，面積均為176.94平方米。根據過往中環名品公館的銷售宣傳來看，10號樓為該樓盤的“樓王”，176.94平方米的大平層是其最后的“王炸”戶型，極受富豪們的關注。

然而，一個月前，這10套房源首次出現在阿里法拍平臺的時候，卻備受冷落。彼時，這批房源的起拍價與評估價持平，每套1769.4萬元，單價10萬元/平方米。一位中介告訴時代財經，目前中環名品公館的二手房源掛牌單價不過10.5萬元左右，可見首拍的起始價不具備價格優勢。

正如該中介所言，高價擋住了富豪們的熱情，10套房源的首拍未能獲得任何報名，全部以流拍告終。

按照法拍的慣例，流拍房源二次上架，起拍價會較首拍有所下調，中環名品公館的10套房源也不例外。此次二拍，這10套房源起始價直接打了八折，單價由首拍的10萬元/平方米降至8萬元/平方米，起拍總價直接少了353.88萬元。

八折的誘惑讓富豪們紛紛出動，2月7日開拍的兩套房源分別獲得8人和12人報名參拍，2月8日上午最后的競價倒計時階段，富豪們也毫不手軟，你來我往地積極加價。幾十輪較量之后，兩套房源的溢價均超過20%，成交單價分別為約9.64萬元/平方米和9.58萬元/平方米。

不過，盡管成交價已不算低，但前述中介認為，不足10萬元/平方米的單價買到“樓王”，仍然可以說是一次成功的“撿漏”。

時代財經查詢到，去年年末，中環名品公館10號樓房源即將入市的消息一度在業界盛傳，共計有60套房源，戶型與此次拍賣的10套房源一致，為178大平層。根據小道消息，這批房源受到上海限價政策的限制，預售價格或在8.1萬元/平方米，存在明顯的價格倒掛。

但有消息稱，該售價不包含精裝部分，每套房需額外支付9000元/平方米的裝修費，最終的售價為9萬元/平方米。而貝殼找房歷史成交記錄顯示，去年5月，該小區成交一套面積為111.9平方米的房源，成交價1122萬元，折合10.02萬元/平方米。

“一般‘樓王’房源的位置、視野、戶型都是整個樓盤最好的，價格肯定也會更高一些。而且中環名品公館之前掛牌的房源中緊湊戶型占比較大，178平方米的戶型只有‘樓王’才有，預計二手價格在11萬元/平方米左右。”

拖欠6億工程款成被執行人

作為一個開發周期長達近14年的豪宅項目，中環名品公館的敗落令人唏噓。要知道，根據媒體的報道，2008年上海智富拿下中環名品公館項目地塊時意氣風發，該地塊樓面價僅千元，而中環名品城2011年推出首批房源時，單價就達到了33761元/平方米。

接下來的十余年里，中環名品城累計推盤5次，最近一次推盤是在2017年，當時的單價已達64859元/平方米。以此次拍賣成交單價超9.5萬元/平方米作為參考，14年來，中環名品城的售價翻了約3倍，加之該項目地塊樓面價低至千元，可謂利潤豐厚。

但就是這樣一個嘗盡土地紅利和市場紅利的項目，卻陷入了資金危機之中。

一份裁決文書顯示，此次中環名品公館房源遭批量拍賣與一筆6億元的工程款有關。2020年，一位名為楊豐寧的債權人向法院提出仲裁申請，指中環名品公館開發商上海智富拖欠其工程款6億元及6000萬元違約金，要求上海智富在指定時間內支付款項。

楊豐寧甚至為上海智富提供了分批還款方案，表示只要其首先在2021年4月支付1000萬元，后在2021年9月、12月，以及2022年6月底分批次償還工程款，即可為其減免2000萬元違約金，且自2021年4月10日起不再計算違約金。若上海智富未嚴格按照以上每個節點進行還款，將視為根本違約。

顯然，楊豐寧的規劃未能得到落實。去年5月，上海智富因未如期償還款項成為被執行人，10號23-28層房源全部被法院查封拍賣。

隨著10套房源被批量擺上拍賣臺，中環名品公館10號樓剩余房源能否入市成疑。裁決文書顯示，10號樓62套商品房均已成為抵押財產，在符合辦理抵押登記條件之日起的5個工作日內，上海智富應配合楊豐寧辦理抵押登記手續。

事實上，早在2019年，就有不少購房者的購房意向金被上海智富挪用，導致購房者無法拿回意向金。此后由購房者起訴上海智富，勝訴后被告知上海智富賬戶上無資金可用，法院隨即凍結了上海智富賬戶。

此后資金問題就像滾雪球一般越滾越大，天眼查信息顯示，目前上海智富存在531條法律訴訟，其中涉及多起民間借貸、借款合同糾紛，且上海智富6次成為被執行人，被執行總金額已高達27.55億元。

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