繼首批公募REITs在年內成立并上市后，第二批產品也要來了。據悉，華夏越秀高速公路封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“華夏越秀高速REIT”)、建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“建信中關村產業園REIT”)將在11月29日至11月30日發行，募集規模合計超50億元。在部分業內人士看來，由于公募REITs產品具有其獨特的風險特征，因此可能會受到部分資金的追捧，第二批產品“一日售罄”的概率較大。但也有觀點認為，在北交所擴容、新股打新以及市場環境降溫等因素影響下，投資者對公募REITs的申購熱情可能會有所降溫。

新品募集上限超50億元

第二批公募REITs即將開賣。據公開資料顯示，華夏越秀高速REIT、建信中關村產業園REIT將在11月29日至11月30日發售，募集份額分別為3億份、9億份。

具體來看，華夏越秀高速REIT的標的資產是漢孝高速，其是福銀高速(G70)的重要組成部分，同時連通京港澳高速(G4)和滬蓉高速(G42)，也是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國際機場。而建信中關村產業園REIT的標的資產為北京中關村軟件園內的三棟物業，該基金標的資產所涉及的三棟樓建筑面積合計達16.68萬平方米，資產估值達30.73億元，投資者通過投資該產品持有三棟物業的所有權。

據了解，上述產品的運作方式均為契約型封閉式。其中，建信中關村產業園REIT的存續期為自基金合同生效之日起45年;而華夏越秀高速REIT存續期限為自基金合同生效之日起50年。但相關基金管理人均表示，產品成立后會上市交易，有現金流需求的投資者可以通過場內買賣實現退出。

費用方面，華夏越秀高速REIT對于50萬元以下的認購金額，收取0.6%的認購費率，對50萬元(含)至500萬元之間的認購金額，則收取0.2%至0.4%不等的認購費率;建信中關村產業園REIT則對小于100萬元的認購金額均收取0.6%的認購費率，對100萬元(含)至500萬元之間的，同樣收取0.2%至0.4%的認購費。但對于認購金額大于500萬元(含)的，上述兩只產品均收取1000元/筆的認購費。

在產品“掌舵人”方面，各家機構也安排了多位經驗豐富的精英上陣。其中，華夏越秀高速REIT的擬任基金經理馬兆良、林偉鑫、孫少鵬均具有5年以上基礎設施投資和運營管理經驗。建信基金也表示，為上述產品組建了包括張湜、史宏艷、李元利三位擬任基金經理在內的近十人公募REITs管理團隊。

另外，據份額發售公告顯示，上述兩只產品此次發售均由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。其中，針對公眾投資者發售部分，華夏基金表示，若公眾投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實行末日比例配售;建信基金則表示將采取全程比例確認的方式對公眾投資者認購進行比例配售。

此前，上述兩只產品也在獲批后進行詢價，并在11月19日完成詢價工作。最終，建信中關村產業園REIT的認購價格確定為3.2元/份;華夏越秀高速REIT的認購價格則為7.1元/份。結合前述募集份額上限來看，上述兩只產品對應的募集規模分別為28.8億元、21.3億元，合計為50.1億元。

建信基金公募REITs團隊表示，目前，國內不動產已從“增量時代”進入“存量時代”，資產端形成了大量存量不動產資產，如何盤活存量資產成為重要問題。而公募REITs是非常好的資產融資載體，可以讓不動產真正流動起來，且能夠起到對企業資產價值重估、管理效率提高與企業債務結構改善等多方面的積極作用。

首批產品最高漲幅超27%

據華夏基金介紹，截至2021年6月，我國基建投資累計額達到170.7萬億元，為REITs提供了豐富的底層投資資產。從增量市場來看，經過多年快速建設，我國基礎設施條件得到了明顯改善。同時，5G建設、數據中心等新基建領域正在發力，未來我國新老基建都具備較大的發展空間。

回顧此前，在2020年4月，相關監管部門也明確將九大類基礎設施資產納入試點范圍，其中包括交通、能源、市政、生態環保、倉儲物流、園區、新型基礎設施、保障性租賃住房，以及其他基礎設施。

值得一提的是，首批9只公募REITs產品也在今年5月獲批，相關產品涉及的投資標的包括倉儲物流、園區、交通等多方面。目前，距離首批產品在今年6月相繼成立并上市后，已有近半年的時間。

部分業內人士對首批公募REITs產品的表現評價也較高。IPG中國區首席經濟學家柏文喜，以及百嘉基金董事、擬任副總經理王群航均向北京商報記者表示，結合首批9只公募REITs產品的發展情況來看，大部分產品截至目前的表現良好。

據同花順數據顯示，截至11月28日，首批9只公募REITs基金中，有8只產品自上市以來的收益率均為正。其中，富國首創水務REIT及中航首鋼綠能REIT的漲幅已超27%，分別為27.68%、27.22%;但也有平安廣州廣河REIT上市至今的漲幅為負，為-0.35%。

另外6只產品的漲幅情況也高低不一，但總體在10%-20%左右。具體來看，截至11月28日，紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT自上市以來的收益率分別達23.04%、21.57%;華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT、博時蛇口產園REIT的收益率依次分別為17.32%、13.81%、13.29%;而東吳蘇園產業REIT的收益率則為9.97%。

對于個別產品上市至今的收益率仍為負的原因，財經評論員郭施亮分析道，“首批REITs因具有賺錢效應與較高市場關注度，獲得了炒作溢價，但隨后市場逐步回歸理性，降溫效應下會引起市場資金的拋售，從而壓縮公募REITs產品的溢價空間”。

正如郭施亮所說，首批9只公募REITs產品在發售時確實受到投資者的火熱追捧，并全部“一日售罄”。據同花順iFinD數據顯示，首批9只公募REITs產品在發售當天累計“吸金”超過314億元。那么，第二批公募REITs是否也會一日售罄，重現首批產品的光輝時刻?

第二批公募REITs能否一日售罄

部分業內人士向北京商報記者表示，看好第二批公募REITs產品的銷售情況，并預估這類產品大概率會一日售罄。但也有觀點認為這類產品的吸引力有限。

柏文喜認為，由于目前優質的投資標的比較少，而公募REITs在收益水平、流動性與安全性的匹配方面比較適中，是投資組合中平衡風險與收益的最重要投資品種之一，相對來說受市場歡迎程度較高，加上目前公募REITs發行的數量與規模比較小，所以一日售罄的概率會比較大。

同時，王群航以及前海開源基金首席經濟學家楊德龍此前接受北京商報記者采訪時也提到，鑒于公募REITs的風險特征可能符合部分投資者需求，因此也可能受到部分資金的追捧，較大可能“一日售罄”。

郭施亮則向北京商報記者表示，在北交所擴容、新股打新以及市場環境降溫等因素影響下，投資者對于公募REITs的申購熱情可能會有所降溫。但從資產配置的角度出發，公募REITs趨向于穩健、相對安全，對長線資金具有一定的吸引力，但對短期投機資金而言，吸引力不大。但他也提到，基建類REITs等確定性較高，且具有持續高分紅能力的公募REITs產品可能會具有較大的吸引力。

但要注意的是，公募REITs作為一類新型產品，在滿足部分投資者需求的同時，也存在一定的風險。如華夏越秀高速REIT份額發售公告中就指出，該產品可能存在基金價格波動風險、流動性風險、與基礎設施項目相關的風險等風險因素。其中，在與基礎設施項目相關的風險方面，還可能存在政策風險、市場風險、運營管理機構履職風險等潛在風險。

此外，柏文喜也提醒道，“從投資人群來看，公募REITs主要針對投資風險偏好較低、追求相對穩定和適中收益的投資者。但建議投資者在投資這類產品時，注意底層資產的產權明晰性、收益穩定性以及可供分配的凈現金流的可歸集性、產品的流動性等風險”。

雖然公募REITs產品存在一定的風險因素，但業內人士仍對該類產品的未來發展空間表示看好，且認為其未來體量有望達萬億元。

建信基金基礎設施投資部公募REITs業務總負責人、建信中關村產業園REIT擬任基金經理張湜認為，中國公募REITs市場蓄力已久，未來將是一條萬億級別的賽道。近年來，我國圍繞打通投融資渠道、解決租賃住房融資、盤活存量資產等主題的政策密集出臺，REITs的發展受到社會各界的期待。若參考美國、日本等成熟REITs市場規模約占GDP總量5%-15%的比例測算，我國2020年GDP總量為101.6萬億元，未來中國公募REITs體量有望達到4萬億-12萬億元，長期發展前景值得看好。(記者 劉宇陽 李海媛)