3月21日，港龍中國地產集團有限公司(下稱“港龍中國”，06968.HK)向資本市場交出上市后的首份年報。

過去一年，港龍中國可謂賺得“盆滿缽滿”，不僅營收凈利上漲，其他多數指標也飄紅。在日前召開的在線發布會上，管理層對于這份成績似乎也頗為滿意，言語間難掩“豐收”的喜悅。

但港龍中國也有美中不足。

在這張剛出爐的亮眼財報里，有一個“毛利率下滑7%”的“痛點”，引起外界的關注。對此，業內人士分析，“去年許多房企都出現毛利率甚至整體盈利下滑的跡象，不排除港龍中國毛利率還有進一步下滑的可能性。”

值得一提的是，去年因為舉債擴張、風格突進，港龍中國債務急劇攀升。在居高不下的債務面前，港龍中國的賬面資金其實并不充裕，就目前而言，其賬面可用現金不足以應對短期債務，因此整體資金壓力不容小覷。

上市首份成績單毛利率下滑“痛點”凸顯

3月21日發布的港龍中國業績報告顯示，2020年總收益約為41.71億元(人民幣，下同)，同比增加約111%;凈利潤約6.42億元，同比增加37%;公司擁有人應占的利潤約9.61億元，同比增加約44%。

從賬面數據來看，港龍中國多項數據均呈增長態勢，唯獨毛利率一項較2019年同期下滑了7個點，約為36%。

對于毛利率的下跌原因，港龍中國表示：“主要因為年內交付的土地成本較高，但相比同業，毛利率仍然是相對較高的。”、“港龍中國毛利率較高，主要是由于公司獲取地塊的時間較早，整體拿地成本較低。”

不過，上海中原地產首席分析師盧文曦向《投資者網》直言：“隨著土地市場地價不斷抬升，不排除其毛利率還有進一步下滑的可能性。”

盧文曦指出，去年許多房企均出現毛利率甚至整體盈利下滑的跡象，主要原因有以下三方面：首先，2020年，樓市火熱之下，地方政府在控房價方面的壓力居高不下，調控力度進一步加大;其次，樓市火熱之后，土地市場價格亦難以壓控，拿地方面，自2019年以來，地價已經相繼抬升許多，因此隨著土地成本走高，房企的拿地成本亦在抬升，進一步導致其毛利率下滑;最后，是銀行的管控加大力度導致地產企業毛利增長受限。

“顯而易見的是，隨著銀行方面加大管控，房企融資水平或將上升，壓力之下，房企為加大現金流以應對項目周轉，銷售端價格或將降低，這將給各方面的成本管控帶來壓力。”盧文曦繼續解釋稱。

大舉“攻城略地”去年耗資200億

整整一年時間，四處攻城略地的港龍中國迎來規模增長的高光時刻。

據克爾瑞百強房企榜單顯示，港龍中國在2020年的合約銷售額突破313億元，排名躍升至第86位。從原先的百強之外到如今榜上有名，港龍中國收割榮耀的方式，其實是靠激進擴張。

作為2020年第二家赴港上市房企，港龍中國于當年7月15日登陸港交所主板。叩開資本市場大門之后，港龍中國變得底氣十足，公司在拿地方面大舉擴張，整體風格顯得突進。

8月24日，港龍中國以12.72億元競得江蘇省鹽城市一地塊，樓面價10740元/平，溢價率高達93.32%;一個月后，公司又以11.74億元競得了成都雙流區一住宅用地，成交樓面地價為11620元/㎡，溢價率達22.32%。

在2020年“雙十一”期間，港龍中國又開啟“買買買”。這一次，公司把目光轉向粵港澳大灣區的核心城市——廣州，并聯合本土企業皇朝傢俬以38.3億的底價拿下廣州增城一幅地塊。

億翰智庫的統計數據顯示，2020年，港龍中國在江蘇、浙江、安徽、廣東 及四川購入21塊地，合計470.78萬平方米，總拿地金額211.47億元。

就土儲面積來看，在去年6月底，公司的總建筑面積僅約544萬平方米左右;到了2020年底，公司土儲翻了近一番，達1080萬平方米，擴張態勢顯而易見。

“過去一年里，我們新進駐安徽、西南、大灣區。當然，首先我們公司投資布局還是堅定不移在長三角。接下來我們將鞏固長三角的市場地位，同時加大有發展潛力的省份，比如說大灣區，同時適量調整一二線城市占比。”港龍中國副總裁張鴻光在日前的業績發布會上表示。

“高速擴張是把雙刃劍，也是許多房企當下無法逾越的矛盾。”盧文曦向《投資者網》表示，“就大型房企來說，許多企業都至今都無法做到規模和效益之間的平衡，所以對于中小房企來說，矛盾更加顯著。中小房企不選擇擴張，很有可能就會面臨被收購的境地，因此能擴張的話，肯定是選擇硬著頭皮上的。”

“不過，也要看房企擴張的初衷，是為了增色財務數據，還是為了最終能夠活下去。在我看來，活下去比一切都重要，財務報表做的再好看，也難以逃脫被大型房企‘吃掉’的命運。”盧文曦強調稱。

就上述公司提速擴張等相關問題，《投資者網》向致電、致函聯系港龍中國公關負責人，但未收到對方回復。

連踩“兩道”紅線 資金缺口或達15億

眾所知周，房企一旦選擇激進擴張，隨之而來的往往是高額的負債。這一點，在港龍中國的身上也不例外。

港龍中國在2020年攻城略地的同時，債務開始大幅飆漲。截至2020年底，港龍中國的合約負債約209億元，同比增長約149%。其中，銀行及其他借款總額達約86.42億元，同比增加約203%。

負債總額急劇躥升的背后，與公司融資成本上升息息相關。

公司在財報中直言不諱地稱，“融資成本上漲主要還是因為計息債務的增加和優先票據發行。”

具體來看，除了向銀行機構等融資外，在去年11月26日,港龍中國還發行過一筆高息債券，本金總額約1.5億美元、年利率13.5%。從當時的債券市場行情來看，13.5%的發債利率在業內尚屬高息，這無疑進一步增加公司的融資成本。

面對急劇增長的高額負債，港龍中國的賬面資金其實并不充裕。根據公司財報，港龍中國目前的賬面可用現金并不足以應對短期債務，因此整體資金壓力不容小覷。

截至2020年底，公司現金及現金等價物為45.47億元，將于一年內償還的短期借款約60億元，短債減去賬面可用現金后，公司的資金缺口高達15億，由此可知，公司的短期償債壓力較大。

不過，面對較高的償債壓力，公司管理層似乎已經放平心態。張鴻光表示：“從債務到期的年期，基本上跟去年是持平，所以認為壓力也不是很大。除從利潤分紅，公司打開了境外的融資平臺，因此有信心可以應付接下來的負債。”

2020年8月，監管部門為控制房企債務增長，設置“三道紅線”。房地產企業需滿足：剔除預收款的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得小于1倍。同時，按照“踩線”條數，房企被分為“紅橙黃綠”四檔。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，在剔除受限制資金后港龍中國現金短債比為0.82%，同時，在上市獲得資金后、公司大肆擴張拿地，導致公司資產負債率走高，年末公司剔除預收賬款的資產負債同樣“踩線”。

這意味著，公司目前已經踩中“兩道”紅線，歸屬“橙色”陣營。根據“三道紅線”政策規定，列入“橙色”陣營的房企有息負債規模年增速不得超過5%，由此可知，港龍中國將面臨債務增長受限的壓力。

對于“三道紅線”，公司管理層在會上稱，“目前只有合約負債一條較差，其他兩條沒有問題，而對于公司管理來說，整體資金安全，整體流動性是非常強的，由于公司主要銷售住宅，因此其策略是去化，故不用擔心三道紅線問題。”

“當前，正好是處于樓市調控的關鍵期，一旦房企重點布局的城市出現調控趨嚴的現象，影響首當其沖無疑是房企的銷售端。而企業為了適應調控政策，現金流是否能夠兜得轉，如果足以應付，那問題還不大，反之，則容易引發資金問題。”盧文曦補充說。(鄭小琳)