觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 8月22日晚間，保利物業(yè)披露2023上半年業(yè)績(jì)。

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從上半年的成績(jì)單來(lái)看，保利物業(yè)總體還是維持了正向增長(cháng)，并且利潤增速超過(guò)營(yíng)收增速，毛利率水平也在繼續回升。

具體來(lái)看，于2023年上半年，保利物業(yè)錄得收入約71.41億元，同比增長(cháng)10.7%；毛利約15.11億元，同比增加15.8%；毛利率21.17%，同比增加0.94個(gè)百分點(diǎn)；公司擁有人應占期內溢利約7.64億元，較2022年同期增長(cháng)21.5%。

盡管這份成績(jì)單頗有可圈可點(diǎn)之處，也要看到保利物業(yè)營(yíng)收增速面臨著(zhù)增長(cháng)乏力狀況，2022年同期收入還維持著(zhù)25%的增長(cháng)，今年受增值服務(wù)拖累增速僅有10.7%。另外，毛利、凈利潤增速也均有回落，2022年上半年增速分別為26.5%、28%。

跟同期的中海物業(yè)相比，保利物業(yè)的財務(wù)表現則不如前者增長(cháng)強勁。去年中期保利物業(yè)營(yíng)收規模與中海物業(yè)相差將近16.5億元，今年差距則縮小至8.66億元；中海物業(yè)今年中期收入、凈利潤增速分別達到23.2%、39.2%。

值得一提的是，保利物業(yè)盈利水平卻在不斷提高，2021-2023年上半年毛利率分別為20%、20.2%、21.17%。

據投資者轉述，保利物業(yè)總經(jīng)理姚玉成表示，今年上半年公司按照高質(zhì)量發(fā)展要求，在收入節奏上有所放緩，主動(dòng)調整結構，夯實(shí)基礎來(lái)追求更加有質(zhì)量的增速和規模。

規模效應

保利物業(yè)目前主要收入來(lái)源還是物業(yè)管理服務(wù)，并且該項業(yè)務(wù)收入貢獻占比跟去年同期相比提升了6.3百分點(diǎn)。該板塊上半年實(shí)現收入48.18億元，同比增長(cháng)21.8%，占總收入比重67.5%。

其中，來(lái)自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入較2022年同期大幅增長(cháng)約32.4%至19.69億元，占物業(yè)管理服務(wù)總收入約40.9%，同比提高約3.3個(gè)百分點(diǎn)。

保利物業(yè)持續推進(jìn)第三方外拓能力，于本期內新拓展第三方項目的單年合同金額約13.9元，同比增長(cháng)12.3%；新簽約第三方項目的單年合同金額約12.86億元（不含續簽項目），來(lái)自第三方項目的合同管理面積比重從59.4%提高至61.7%。

截至2023年6月30日，保利物業(yè)合同管理面積合計8.4億平方米，同比增長(cháng)15.15%，其中來(lái)自保利發(fā)展的合同管理面積約為3.23億平方米，占比從去年同期的40.6%進(jìn)一步下降至38.3%。在管面積同比增長(cháng)24.35%至6.5萬(wàn)平方米，來(lái)自第三方在管面積達4.1億平方米，占比約63.3%。

投資者告訴觀(guān)點(diǎn)新媒體，保利物業(yè)管理層表示，目前頭部企業(yè)的增長(cháng)重心越來(lái)越轉移到外拓市場(chǎng)，在新的競爭格局下，公司將更加聚焦核心區域。在市場(chǎng)拓展上，由原來(lái)100個(gè)深耕城市進(jìn)一步聚焦到48個(gè)重點(diǎn)城市，為有密度的規模打下基礎。

由此觀(guān)之，保利物業(yè)下一步將更加重視規模效應，財報顯示，上半年在48個(gè)重點(diǎn)城市的新簽約單年合同金額占比達約80.8%。

對于收并購的態(tài)度，據投資者稱(chēng)，保利物業(yè)董秘尹超表示，目前并購市場(chǎng)出現供需兩降的趨勢，整個(gè)并購市場(chǎng)更加趨于理性和成熟。保利物業(yè)對市場(chǎng)上很多標的都在保持密切接觸，但在最終的判斷和決策上比較謹慎。

與此同時(shí)，保利物業(yè)持續推進(jìn)大物業(yè)戰略，在物管收入的細分業(yè)態(tài)中，非居業(yè)態(tài)的收入占比提升2.2個(gè)百分點(diǎn)至41.4%，上半年錄得收入19.82億元。其中商業(yè)及寫(xiě)字樓收入7.58億元，同比增長(cháng)25.36%；公共及其他物業(yè)錄得收入12.24億元，同比增長(cháng)30.9%。

保利物業(yè)在公共物業(yè)領(lǐng)域深耕城鎮景區、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)三大業(yè)態(tài)，新簽約合同金額占公共及其他物業(yè)的比例達約51.7%。

截至2023年6月30日，保利物業(yè)新簽約公共及其他物業(yè)項目的單年合同金額達約6.9億元，重點(diǎn)拓展項目包括上海外灘觀(guān)光隧道、上海軌道交通17號線(xiàn)、上海對外經(jīng)貿大學(xué)、大連廣鹿島環(huán)衛一體化、天津市南開(kāi)醫院等。

優(yōu)化盈利水平

值得注意的是，除物管服務(wù)錄得增長(cháng)外，保利物業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)和社區增值服務(wù)上半年收入均處于下滑狀態(tài)。其中非業(yè)主增值服務(wù)收入較同比減少約3.8%至約10.51億元，社區增值服務(wù)收入同比減少約9.3%至約12.73億元。

對于增值服務(wù)營(yíng)收下滑，據稱(chēng)保利物業(yè)方面的說(shuō)法是，上半年公司對增值服務(wù)主動(dòng)進(jìn)行的產(chǎn)品升級和模式優(yōu)化，在業(yè)務(wù)結構發(fā)力毛利率更高的資產(chǎn)運營(yíng)板塊，零售業(yè)務(wù)上減少了部分非核心低毛利的生活服務(wù)產(chǎn)品。

具體來(lái)看，社區增值服務(wù)中，社區生活服務(wù)及其他部分收入約8.75億元，同比下降約14.4%；社區資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入則同比增長(cháng)約4.5%至3.97億元。

從毛利率表現來(lái)看，社區增值服務(wù)毛利率確實(shí)取得較大增長(cháng)，從2022年同期的31.89%增至38.12%。非業(yè)主增值服務(wù)毛利率也從18.63%增至19.58%。

由于盈利水平的提升，增值服務(wù)的收入下滑并沒(méi)有對毛利造成較大影響。社區增值服務(wù)錄得毛利4.85億元，同比增長(cháng)8.5%；非業(yè)主增值服務(wù)毛利同比微增1.07%。

據投資者轉述，保利物業(yè)管理層表示，2023年有信心完成全年的業(yè)績(jì)指標，即收入及凈利潤實(shí)現20%左右的增速。

現金流方面，截至6月底，該公司貨幣資金余額約68.96億元，較2022年末減少了20.6億元，主要是由于與保利發(fā)展開(kāi)展車(chē)位租售業(yè)務(wù)代理服務(wù)支付了30億元保證金。根據合同約定，該筆保證金將于2023年12月收回。

據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，在2022年，保利物業(yè)也因車(chē)位代銷(xiāo)業(yè)務(wù)交付給保利發(fā)展30億元作為保證金，管理層此前表示車(chē)位代銷(xiāo)業(yè)務(wù)上半年實(shí)現的利潤高過(guò)這筆資金在銀行存款所能獲得的利息。

貿易應收款項及應收票據方面較2022年底增加了6.98億元，于2023年6月30日該項余額為29.6億，其中大部分賬齡為一年內到期，約有28.3億元。

公告顯示，貿易應收款項及應收票據的增長(cháng)主要由于在管面積的擴大及項目數量的增加導致的貿易應收款增加，及公共服務(wù)項目的物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升，且受到信貸期的影響，貿易應收款項余額增加。

關(guān)于公服業(yè)務(wù)應收情況，上述投資者表示，保利物業(yè)方面稱(chēng)因公服收入規模增長(cháng)帶來(lái)了應收款余額增長(cháng)，回款率較去年同期下降了兩個(gè)百分點(diǎn)，但總體來(lái)看公服應收周轉率還是維持在一個(gè)相對合理的水平。

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