觀點網訊：2月10日，格力地產股份有限公司披露對上海證券交易所監管工作函的回復。

據悉，格力地產于近期收到上海證券交易所上市公司管理一部《關于格力地產股份有限公司業績預告相關事項的監管工作函》，現進行內容回復。

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其中，上交所要求格力地產說明說明本期計提大額減值的原因及合理性、計提金額的準確性；結合2022年下半年市場與經營情況變化，說明業績預告與半年報回函中對存貨減值相關判斷存在較大差異的原因等。

對此，格力地產回復稱，2022年存貨減值的主要原因一是受新冠疫情及房地產市場持續下行影響，房地產市場成交規模及成交價格均出現大幅同比下滑；二是公司前期對部分存貨項目的經營預期與市場實際銷售價格情況存在差異；三是為加速存貨去化，加快資金回籠，公司新一屆管理層采取積極、靈活的營銷策略，擬將部分存貨項目加速銷售去化；四是為盤活公司資產，公司新一屆管理層適時調整項目定位，部分存貨項目處置方式發生變化。本期存貨跌價準備計提相關政策與前期一致，本期計提金額系根據相關政策計提，不存在前期計提不及時、不充分，也不存在利用減值計提來調節利潤的情形。

此外，格力地產表示，管理層前期對于相關區域房地產銷售市場發展趨勢預期過高，未能充分結合外部市場經營環境變化進行預判，經營策略調整不夠及時，導致對存貨減值的預估較為保守，一定程度上存在不夠謹慎的情形。公司新一屆管理層在綜合考慮外部市場經營環境的不斷變化后，相應調整經營策略，因此對存貨減值的相關判斷發生變化和差異；同時將嚴格按照企業會計準則要求，聘請專業評估機構對公司相關資產在2022年末時點進行減值測試。

上交所還要求格力地產結合近三年經營情況與投資性房地產公允價值變化，說明本期公允價值確認方法是否與前期一致，是否集中在本期確認公允價值下降。

對此，格力地產回復稱，公司本期投資性房地產公允價值確認方法與前期一致，不存在集中在本期確認公允價值下降的情況。

另悉，上交所要求結合房地產業務的區域布局，各項目的施工、交付和銷售情況和同行業可比公司情況，補充披露收入下滑的具體原因與合理性，以及業績下滑是否具有持續性。

對此，格力地產表示，房地產業務經營模式以自主開發銷售為主，項目主要集中在珠海、上海、重慶、三亞。2020年在上海推出“浦江海德”項目，目前正在推進上海錦云江悅項目、雅悅美筑項目開發及銷售。受新冠疫情及房地產市場持續下行影響，特別是2022年，上海在售部分項目未達到結轉收入條件，導致本年度結轉收入較上年同期減少。公司2022年度收入減少情況與同行業整體情況不存在趨勢性差異。公司目前仍持有多個尚未達到結轉收入條件的項目，包括珠海格力海岸七期、上海錦云江悅項目和雅悅美筑項目、三亞合聯項目等，加之已達到結算收入條件的項目尚有部分余房正在銷售中，預計未來年度有較為穩定的營業收入來源。

上交所另要求格力地產結合房地產調控政策、銷售均價、拿地成本、利息資本化等因素，對比公司和同行業毛利率情況，若公司與行業毛利率水平差異較大，請說明原因及合理性。

格力地產回復稱，2022年公司房地產銷售價格受新冠疫情及房地產市場持續下行影響，且公司2021年結轉上海項目單價較高，2022年結轉收入的項目平均售價較2021年下降約40%。同時，受到2021年結轉上海項目成本較高因素影響，2022年單方結轉成本較2021年下降約37%。2022年公司單方結轉收入降幅略高于單方結轉成本降幅，導致2022年度公司毛利率同比略有下降。此外，根據Wind數據整理，2020年、2021年、2022年1-9月上市房地產企業毛利率分別為32.72%、28.66%、24.55%，近三年毛利率呈現逐年下降趨勢。公司近三年毛利率與房地產行業及同行業公司毛利率走勢基本一致。

關鍵詞： 格力地產回復監管函收入減少與同行業整體情況不存在趨