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2022年，上海樓市在整體大環境低迷、救市政策頻出的背景下，依然表現出色，成為少有堅挺的市場之一，新房成交金額創近五年新高，個盤中也出現五個百億級紅盤。

近五年成交新高

2022年，上海新房市場銷售成績上佳。諸葛找房數據顯示，1-11月上海新房成交金額大幅領先其他城市，拉開第二名北京超2600億元。可實際全年的熱賣期并不長，春節假期、疫情以及供盤結構等都在一定程度上影響著樓市的銷售節奏。

這一年，上海樓市“魔幻”開局，高供應的助力下，1月的單月成交面積已逼近130萬平方米，創下了全年峰值。此后勢頭急轉，2月春節假期、3月疫情影響初現，“小陽春”失約，成交量開始不斷下行。4、5月份的“靜態”管理更是讓樓市熱度降至冰點，連續兩個月新房市場零供應，新房市場單月成交面積均不足10萬平方米，不及此前一周的量。

隨著6月全面復工復產復市，市場重啟，積壓的購房需求逐漸得到釋放，復工首周以及第二周，上海新房成交面積分別環比增加141.8%、83.6%。

6月以來市場加大馬力供應，形成了為期4個月的熱銷期。中原地產數據表明，上海新房市場在6-9月連續4個月成交面積維持在百萬平方米以上，個別月甚至逼近130萬平方米。

與此同時，全國多數城市新房市場蕭條，成交量下滑，差異之下，上海樓市一度被認為走出了獨立行情，然而受經濟影響以及大批量供應后需求端后繼無力，“銀十”變成了“鐵十”，成交量大幅跳水。

去年最后兩個月雖受供盤結構調整、企業融資端“三箭齊發”利好刺激，市場回暖，成交面積重回百萬平方米，但熱度難再現，認購率下降、日光盤減少、棄號率上漲等現象出現，市區和郊區分化顯著。

總體而言，2022年上海新房市場依然顯示出十足的韌性。據CRIC數據監測，2022年上海商品住宅成交金額為6519.82億元，同比上漲11.76%，穩居近五年成交額之首。

上海中原地產首席分析師盧文曦認為這一表現主要源于三方面，一是長時間封控引發對改善需求的釋放，居家辦公、上網課等讓居民對住宅面積、功能性、小區品質、物業管理有了更高的需求；二是上海人才引進舉措多，這類人才雖不代表會馬上轉化成購買力，但也會為樓市進行消費“儲備”；三是新房尤其是豪宅價格倒掛沒有徹底消滅，相比二手房仍有一定優勢。

至于2023年新房市場的表現，盧文曦預判，從2022年土拍來看，今年預計仍會保持1千萬平方米左右的住宅供應量，充足的供應下，成交量仍有機會維持當前水平，甚至可能增加一成。

5個百億紅盤

2022年，上海新房市場延續集中供房制度與積分制度，一個顯著特點便是推盤節奏的加快。

經《國際金融報》記者統計，2022年全年，上海集中公示8批新盤，合計304個項目（含重復供應），累計房源數93403套，供應面積達1041.8萬平方米。而2021年是集中供房首年，上海集中公示6批新盤，合計281個項目（含重復供應）、81830套房源、905.6萬平方米。

高頻供應下，有不少項目一年內多次加推，譬如顓橋紫薇花園，其曾于年內四度開盤，合計供應房源數達2076套；再如青浦徐涇板塊的虹橋璀璨公館，曾于2022年8-10月密集開盤三次，合計推房1778套，二者均超過了2021年的供應大戶融創未來金融城（1477套）。

大批量的供應加上不錯的去化讓它們實現了高額的銷售業績。據克而瑞統計，顓橋紫薇花園和虹橋璀璨公館2022年成交套數分別為2044套、1769套，位列上海樓盤前兩位，成交金額均突破百億元，分別為152.48億元、103.36億元。

與前兩年不同的是，加上顓橋紫薇花園和虹橋璀璨公館，2022年上海共有5個紅盤累計成交金額超過了百億元，甚至有個盤突破200億元大關，市場表現遠超2021年以及2020年瑞虹新城的一枝獨秀。

其中，仁恒海上源以200.47億元成交金額位列2022年上海樓盤銷售榜榜首，其于去年三度開盤，累計供房863套。再加上2021年11月底開盤的一期房源多數在2022年進行網簽，克而瑞數據顯示，仁恒海上源2022年共成交1104套房源，成交面積17.25萬平方米。

瑞虹新城以182.13億元的銷售額緊隨其后，其于2022年6月開盤推出十期項目臻庭的609套房源，獲超1900組客戶認購。這也是瑞虹新城項目連續三年銷售額上百億，2021年上海唯一一個百億級紅盤便是瑞虹新城九期項目——中糧瑞虹海景壹號（111.16億元），2020年唯一一個百億級紅盤為瑞虹新城八期項目——天悅郡庭（105.5億元）。

最后一個百億級項目為融創未來金融城，其以123.14億元的成交額位列上海樓盤第四位。該項目曾于2022年初樓市熱度較高時三次推盤，合計1297套房源，彼時第一季度該項目成交金額便已超84億元，但由于項目停工、開發商陷入流動性危機等消息影響，隨后樓盤的兩次取證均未能成功開啟認購，最終年度銷量也止步于123.14億元。

入圍分在降低

高頻的推盤雖能創下不菲的業績，但受市場熱度影響，不同時段也會呈現出不同的認購結果。

以靜安大寧板塊的靜安天悅為例，其臨近上海地鐵馬戲城站，區位較好，是市場重點關注的全新盤之一。靜安天悅趁2022年8月市場熱度高漲時入市338套房源，獲得1062組認購，入圍分數線達83.2分，但此后11月、12月兩次開盤的認購結果就不斷下滑，入圍分數線分別降至80.74分、77.03分。部分如蘇河望、金地虹橋峯匯、奧園金地格林云尚、大華錦繡四季等多次入市的新盤認購結果也從此前的觸發積分制轉為不觸發。

據《國際金融報》記者統計，2022年八批次新房中，年初第一批次33個項目中13個觸發積分制，占比39%；年中第三批次已認購的39個項目中19個觸發積分制，占比49%；第四季度陸續入市的第五批已認購項目觸發積分制占比34%，第七批已認購項目觸發積分制占比35%，年底市場熱情不足，高分盤減少，入圍分數線也從此前普遍的60分、70分向40分、50分滑落。

克而瑞一則報告指出，2022年初和疫情后三季度置業熱情高漲，平均去化在七至八成，而隨著供應愈加集中以及各批次總價段的變化，項目更易分流，去化下沉至五至六成。

聚焦到個盤，2022年上海集中入市新盤的10個“高分”選手依次為前灘東方悅瀾（96.9分）、百匯園（94.96分）、御江廷（92.75分）、綠寶園（92.1分）、上海蟠龍天地（91.22分）、森蘭名苑（88.86分）、招商虹璽（86.8分）、森蘭壹公館（85.92分）、仁恒海上源（84.5分）、靜安天悅第三批次（83.2分），同時2021年第六批新房中于2022年1月開盤的中糧瑞虹·海景壹號分數亦不低，達96.08分。這之中，購買難度最大的是上海蟠龍天地，需基礎分60分滿分+223個月社保；其次為森蘭名苑，需基礎分60分滿分+222個月社保。

相比于2021年10個“高分”選手中9個是單價10萬以上的高端項目，2022年10萬以上的項目只有6個，不少外環臨地鐵的區域熱盤殺出。

有售樓處變著花樣勸退客戶，也有項目無人問津去化艱難。

2022年上海出現了兩個零認購新盤，一是年初推出的浦東恒大小區，因是此前老小區的商鋪改住宅出售，且均為一層底層，未能獲得市場認可；二是第五批次推出的金山新城的光明藝樹家，4天半的認購期內獲得零客戶出資認購，最終取消搖號開盤。

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