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焦點財經訊 盼盼12月26日，中信證券研究發布《打造保租房REITS板塊的影響評估》報告。

中信證券認為，保障性租賃住房REITs板塊擴容在即，我們預計相關REITs產品將迎來上市高峰，當前產品供不應求狀態將有所扭轉。當前，保租房已成為我國住房政策支持的最新發力點，預計未來兩年將迎來建成高峰，并將長期影響我國住房供應體系。隨著存量房納保路徑持續清晰，持有物業中以長租公寓納保作為底層資產發行REITs產品預計將成為房企最順暢出表通道，并長期增厚企業利潤。

政策積極打造保障性租賃住房REITs板塊。

近期證監會多次明確表態將加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。自今年8月首批產品上市以來，保租房REITs產品價格保持相對韌性，截至12月23日保租房REITs產品實現上市以來12.9%收益率，僅次于能源類產品。當前4單保租房REITs產品總市值和流通市值分別為58.2億元和22.9億元，僅占C-REITs市場總體的6.9%和6.1%，2022年預期現金分派率僅3.4%，板塊總體仍處于供不應求狀態，未來隨著政策支持力度增大，保租房REITs產品有望迎來上市高峰。

政策支持新發力點，住房供應新增長極。

保障性租賃住房已成為我國租購并舉多主體住房供應體系的建設重點和核心短板，預計未來兩年全國將迎來保租房建設竣工高峰。1月住建部表示40個重點城市初步計劃于十四五期間新增650套保租房供給，多地也相繼明確建設目標，四個一線城市計劃保租房新增套數均超過十四五期間新增住房供應套數的40%。截至10月，全國保租房已開工建設和籌集233.6萬套（間），約占年度計劃的98.8%，完成投資1750億元。我們測算，長期而言，僅在全國19個核心城市，保租房需求就接近2000萬套，年總租金超過4000億元，資本化價值可能突破10萬億元，這將是一個從零起步，規模巨大的市場。

納保路徑持續成熟，房企即將進入業績收獲期。

2022年以來多地已相繼明確存量房納保標準及路徑，并將存量住房納保作為保租房新增供給的重要組成部分。當前頭部房企長租公寓市場化運營模型逐步完善，截至9月，萬科旗下長租公寓品牌泊寓累計開業16.9萬間，其中已有4.28萬間成功納保。重資產物業將有望通過REITs市場得以盤活，我們測算8家樣本房企存量物業以平均估值水平計算通過C-REITs市場出表可獲得現金凈流入達4410億元，同時通過長期投融管退的良性循環持續增厚企業利潤。而持有物業中以長租公寓納保作為底層資產發行REITs產品預計將成為房企資產最順暢的出表渠道。

不過，中信證券認為，REITs市場擴容及保租房板塊發展加速時間仍存在不確定性。保租房的開發建設中，傳統的房地產開發企業涉足比較少，而地方平臺型企業參與比較多。三四線城市不適合大規模開展保租房業務，新市民和年輕人的需求可能不足。

中信證券建議，保租房資產租金穩定，受經濟周期影響小，需求廣闊，我們看好保租房REITs的投資價值。房地產開發企業面對保租房REITs板塊，可以更加從容培育資產投融管退的能力，盤活存量租賃房資產，也不同程度受益于保租房REITs板塊的形成。

關鍵詞： 中信證券:存量房納保路徑持續成熟 房企即將進入業績收獲期