樂居財經孫肅博12月26日，據深圳市房地產信息平臺顯示，深圳恒裕柏悅灣已簽訂認購書的房源有118套。

11月22日，深圳恒裕柏悅灣推出一張開盤海報。開盤后，恒裕柏悅灣官微發文稱，開盤當日累計賣出576套。

(相關資料圖)

據恒裕柏悅灣公布的樓層平面圖顯示，其樓層分為高區和低區：1棟1單元5-21層、1棟1單元23-42層、1棟2單元4-21層、1棟2單元23-42層、1棟3單元和4單元4-22層，1棟3單元和4單元24-47層。1單元和2單元為寫字樓，3單元和4單元為精裝公寓。

而此次開盤，恒裕柏悅灣要出售的是36-77平米公寓，主要集中在3單元和4單元。這兩個單元戶型一樣，每層24戶，22層以下有8部電梯，24層以上保留了4部電梯。在高區部分，原低區的電梯井位置增加了約48平方米的使用面積，讓原來兩端的4套公寓各增加了12平方米。

將低區之上空出的位置，計入可售面積，是很常規的做法。但在3單元和4單元的平面圖上，卻發現了一個公開的秘密?？梢郧逦乜吹剑厦娴牡?7戶和第18戶把走廊的空間“占”了，形成了斷頭路的奇觀，大門與端戶遙遙相對。此做法讓這兩套的面積比第16戶和第19戶各增加了17平方米，令戶型達都達到59平方米。

從4樓到47樓，刨除架空層，可售的樓層約40層，每層“多”出約34平方米，3單元和4單元，就“多”出了2720平方米。

但從深圳市房地產信息網上查詢，恒裕柏悅灣預售證顯示，3單元和4單元的第17戶和第18戶，確實建筑面積達到了58.76平方米，而隔壁第16戶的建筑面積為42.41平方米。1單元和2單元的寫字樓也存在類似的情況，一部分南面的走廊，也被“劃入”第15戶和第16戶。

在很多地產操盤手看來，恒裕柏悅灣把部分走廊劃入可售面積，比較罕見。“既然預售證顯示有這部分面積，那就是合規的?！币晃徊痪咝彰慕ㄖO計師表示。按照消防規定，室內任一點至最近疏散門的消防疏散距離不超過25m。

但他表示，如果自己設計此類公寓，不會采取這種“冒險”的做法，有部分戶型的消防疏散距離是最大的極限。一旦出現災難，住戶的消防疏散逃生距離將是最大極限，存在潛在安全隱患。

“合規，但不代表合理?！彼M一步解釋。這種極限的消防距離，地產商是否提前做到售前不利于因素公示告知，客戶是否知曉發生災害時的潛在消防逃生的不確定性。

在容積率不變的情況下，恒裕柏悅灣的做法，從某種角度來看可以節約開發商的成本。

例如：單層面積增加，層數會減少。目前，恒裕柏悅灣每層建筑面積在870平方米左右，每棟從走廊中“劃入”可售面積約1360平米——相當于1.5層的面積。還要一種可能，恒裕柏悅灣屬于200米的超高建筑，如果突破200米高度，從抗震要求上，也可能增加成本。

深圳柏悅灣將通道上的面積加入可售面積，是一次公寓領域的設計“創新”。這個創新者，是深圳的豪宅開發商恒裕集團。

據樂居財經查閱，深圳市藍色空間創意城市基建有限公司為開發柏悅灣的項目公司，最早成立于2018年1月，注冊資本1000萬元，由深圳市泰合瑞思投資有限公司和世紀星源分別持股75%和25%。其董事長由恒裕集團董事長龔海鵬親任。

泰合瑞思背景深厚，深圳市恒裕華飛投資發展有限公司和深圳市優瑞商貿有限公司分別持股80%和20%。恒裕華飛由恒裕集團和華融資產分別持股51%和49%，也是它們聯合投資的唯一公司。

據樂居財經披露，柏悅灣項目最早是世紀星源旗下的舊改項目，聯合瑞思集團一起操盤，但經過七年時間，依然沒有進展，中間還出現過官司。

直至2019年，瑞思集團董事長崔湘秀把柏悅灣的大股東讓給了恒裕集團。世紀星源的控股股東把持有世紀星源12.47%質押給了龔海鵬的弟弟龔澤民。

2020年1月7日上午，恒裕柏悅灣正式動工。到2022年11月22日開盤，這個項目已經走過了10年。但最早規劃的50000平方米住宅（含保障性住房6500平方米）不見了，變成了公寓和寫字樓。

在柏悅灣取得預售證前夕，藍色空間收到世紀星源的一封催款起訴書，要求立即付款2908萬元。按約定，柏悅灣每年是要向世紀星源支付8000萬元股息的，直到項目開發完畢。

關鍵詞： 開盤滿月網簽率20% 恒裕柏悅灣銷量迷局