作者 | 龔婉玲

出品 | 焦點財經

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久旱逢甘霖的劇情，正在中國的房地產行業上演。

“金融16條”的正式發布，金融機構對房企的支持也推上了高潮。11月23至24日，包括工行、農行、中行、建行、交行及郵儲銀行在內的國有六大行已與近20家房企達成合作并提供授信，已披露的意向融資額合計為12700億元。

銀行密集釋放授信額度時，做到了“國企民企一視同仁”，并沒有只把“水”引到央國企，也照顧到了混合制企業和民營企業。其中，國央企代表是中海發展和華潤置地，混合制企業有萬科、金地和綠城，民營企業有碧桂園、龍湖和美的。

圖/國有六大行釋放授信額度一覽

不過，金融業“晴天送傘、雨天收傘”的特質也盡顯無疑，萬科是混合制企業的排頭兵，受益也是最多的，獲兩千億授信額度；其次是龍湖和美的，他們是今年5月份被監管機構選定的示范房企；另一家示范性民營房企碧桂園也獲得超過1500億元授信支持。

在協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，授信額度和實際拿到錢完全是兩個邏輯，不一定會全部落地?！百J款評估實務中，取決于房企的債務情況、實際的抵押資產及各家銀行的風控指標等因素。但不可否認，密集授信額度的釋放有標志性意義，對行業有一定的積極效果?！?/p>

除了國有大行密集為重點房企提供授信額度外，11月23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據。

兩家混改企業萬科、金地也提出儲架式注冊發行意向，交易商協會披露這5家房企的儲架式注冊發行額度已達930億元。擺在案頭的還有旭輝、碧桂園、中南建設、德信、雅居樂、新希望地產等房企，剩余額度將被這些房企爭奪。

“金融16條”、“第二支箭”擴容以及保交樓免息再貸款，更多覆蓋的是頭部優質房企，而高成本、高周轉、高杠桿的“三高房企們”正在被拋棄。

據不完全統計，2022年前三季度，債券市場首次違約主體有陽光城、鴻坤地產、陽光100等3家房企；但新增展期呈現爆發式增長，境內債券市場方面，龍光、融僑、奧園、融信、正榮、寶龍、時代控股等22家房地產企業都新增展期，希望以時間換空間應對違約。

然而，房企展期債券短期內獲得償付的可能性較低，部分債券甚至會面臨二次展期的局面。新世紀評級認為，從展期主體未來風險狀況演進來看，出險房企中部分優質房企目前債務償付困境，主要來自于流動性和再融資壓力。

“這些企業仍具有較多優質資產，存在抵押變現的操作空間，在目前房企支持政策持續推進的背景下仍存在通過資產處置、抵押擔保增信、引入戰略投資者等方式平穩化解債務風險的希望。但是對于資產質量不佳、債務處置難度較大的展期主體而言，未來演化為實質性違約的風險依然較高。”

年底將至，房企們又將迎來一波償債高峰期：克而瑞研究中心數據顯示，2022年四季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模達1812億元，其中海外債約為617億元。捱過了無數寒冬，房企還是沒能盼來春天，接下來還會有房企在暴雷的路上。

大浪淘沙之后“剩者為王”，一面是安全系數較高、經營穩健的房企被支持，在政策期獲得了融資窗口；另一面則是高杠桿難降的房企不斷暴雷違約。

黃立沖分析，對于出險房企而言，近期公布的宏觀扶持政策會帶來“陣陣暖意”，但是在實際貸款中，地產商依然會深刻地感受到微觀的冷意。換句話說，對于未暴雷房企來說，“救命錢”來了；對于已暴雷房企來說，僅僅是有了盼頭。

IP Global中國區首席經濟學家柏文喜也持類似觀點，縱觀“金融16條”，旨在防范行業形勢可能的持續惡化所造成的金融風險擴散，和無法保交樓可能引發的社會問題，而非讓暴雷房企重生，因此相關政策看起來很難惠及出險房企與陷入困境的房企。

他認為，即使尚未暴雷，看起來依然運轉正常的“優質”房企，實際上也未必會有多少可以新增的融資空間，以有效利用這些萬億授信額度。不過在降準降息趨勢和政策面大力金援房企的情況下，這些企業借機進行貸款重組降低財務成本和流動性壓力還是可能性不小的。

種種跡象顯示，在政策窗口期，房企融資的馬太效應愈演愈烈，內部加大分化是不可避免的，經營穩健的房企能得到更多的資源支持，而債臺高筑房企的至暗時刻，或許才剛剛開始。

關鍵詞： 萬億活水流不到的地方:誰來拯救三高房企?