6月30日，中指研究院發布2023上半年中國房地產企業銷售業績排行榜。其中，保利發展(600048.SH)位列榜首，第二至第十名分別為萬科(000002.SZ)、中海地產、華潤置地(01109)、碧桂園(02007)、招商蛇口(001979.SZ)、綠城中國(03900)、龍湖集團(00960)、建發房產及濱江集團。整體來看，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個百分點，持續收窄。其中TOP100房企6月單月銷售額同比下降29.4%，經季節調整后環比下降19%。

特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2023年1月1日-6月30日期間銷售的并表商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS(點擊查看)在各地的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計;對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

特別聲明：房地產企業權益銷售數據統計是以2023年1月1日-6月30日期間按股權比例銷售的商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS在各地的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計;對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。

【資料圖】

榜單解讀

1、業績：房企銷售額同比微增0.1%，增幅持續縮窄

2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個百分點，持續收窄。其中TOP100房企6月單月銷售額同比下降29.4%，經季節調整后環比下降19%。自二季度以來，房地產市場明顯降溫，購房者置業情緒偏弱。步入6月，市場活躍度延續回落態勢，端午假期期間，除個別城市外，各地推盤力度不足，多地以順銷為主，導致銷售額同比大幅下降。銷售額超千億房企7家，較去年同期減少2家，百億房企78家，較去年同期減少7家。TOP100房企權益銷售額為24377.8億元，權益銷售面積為14231.1萬平方米。

圖：2021年至2023年1-6月TOP100房企銷售額均值及增速情況

數據來源：中指數據CREIS

2023年上半年，TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售額持續提升。其中，TOP10房企銷售額均值為1542.0億元，較上年增長6.0%;TOP11-30房企銷售額均值為489.3億元，較上年增長1.0%;TOP31-50房企銷售均值為241.0億元，較上年下降6.4%;TOP51-100房企銷售額均值為113.1億元，同比下降9.6%。

圖：2023年上半年各陣營銷售額增長情況

數據來源：中指數據CREIS

2、陣營：千億以上房企7家，較去年同期減少2家

圖：2021年至2023年1-6月千億、百億房企數量

數據來源：中指數據CREIS

2023年上半年，千億以上陣營企業數量有所減少。具體來看，千億以上陣營7家，較去年同期減少2家，銷售額均值1793.7億元。第二陣營(500-1000億)企業10家，較去年同期增加3家，銷售額均值784.3億元。第三陣營(300-500億)企業16家，較去年同期減少1家，銷售額均值358.3億元。第四陣營(100-300億)企業為45家，較去年同期減少7家，銷售額均值171.4億元。

表：2023年1-6月TOP100房企各陣營數量及銷售額均值情況

數據來源：中指數據CREIS

3、完成率：目標設定普遍下調，完成率超50%

房企銷售目標設定相對保守，普遍有所下調。2023年上半年，從公布銷售目標的10家房地產企業來看，僅越秀地產提高了銷售目標，招商蛇口和綠城中國保持與2022年的銷售目標不變，均為3300億元。近年來，隨著行業進入調整期，越來越多企業不再增加銷售目標、追求規?；l展，轉而通過主動管控銷售規模，追求更加平穩的發展。

表：2022、2023上半年部分房企銷售目標及完成情況

數據來源：中指數據CREIS

從銷售目標完成率來看，房企上半年銷售目標完成率超50%。2023年上半年，10家房企目標完成率均值為53.0%，相較去年同期的32.6%，目標完成率提升超20%。2023年一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現等因素帶動下，市場活躍度提升，帶動銷售有一定增長。此外，房企銷售目標完成較好，與企業下調目標也有一點關系，低目標下更易完成半年度任務。

業績透析

1、城市：一線城市業績貢獻率持續提升，上海貢獻最多增幅最高

圖：2023年上半年代表房企各等級城市銷售占比情況

數據來源：中指數據CREIS

備注：20家代表房企包括保利發展，萬科，中海地產，華潤置地，碧桂園，招商蛇口，綠城中國，龍湖集團，濱江集團，建發房產，中國金茂，金地集團，越秀地產，華發股份，中國鐵建，新城控股，美的置業，卓越集團，保利置業，中交地產。

一線城市業績貢獻持續增長，二線城市仍為業績貢獻主要來源。2023年上半年，20家代表房企54.9%的銷售業績來源于二線城市，同比微增0.4個百分點，銷售貢獻率仍為主導。一線城市銷售業績貢獻率同比增長3.1個百分點至28.0%，增幅最大。代表房企堅持“聚焦核心城市”的區域發展戰略，重點布局經濟增長好、有產業支撐的高能級城市，深耕確定性較高的市場。分企業來看，越秀地產、卓越集團、中國金茂等圍繞其總部所在地的優勢資源，深耕一線城市廣州、深圳、北京，一線城市銷售貢獻率均在40%以上;碧桂園和美的置業布局偏向三四線，超過40%的銷售業績貢獻來源于三四線城市。

圖：2023年上半年代表房企銷售額占比前十城市

數據來源：中指數據CREIS

上海銷售貢獻率最高，上海、廈門、東莞、杭州貢獻率提升較快。2023上半年，20家代表房企銷售額貢獻前三城市分別為上海、杭州和北京，銷售額貢獻率分別為11.3%、7.6%和7.5%。上海由于低基數效應，銷售額貢獻率相較2022年同期有較大幅度增長，達6.4個百分點;杭州由2022年同期的第四升至第二，銷售額貢獻率增長1.1個百分點;東莞與廈門銷售額貢獻率增長同樣較大，分別為1.2、1.5個百分點，進入2023年上半年代表房企銷售額占比前十城市。廣州、南京、深圳銷售貢獻率分別同比下降1.5個、1.6個和2.2個百分點，排名較2022年同期稍有下滑。整體來看，代表房企一線城市2023年上半年銷售業績貢獻率同比增長3.1個百分點，表明代表企業將一線城市視為項目銷售去化的重要戰場，持續加大投入力度。

在房地產市場處于深度調整周期時，核心城市表現出較強韌性，房地產市場有支撐的背后是區域經濟發展潛力與人口吸附力持續加強。代表房企2023年上半年銷售額占比前十城市與中指研究院2023房地產開發投資吸引力前十城市重合度達80%。從具體城市來看，北上廣深四座一線城市投資吸引力優勢明顯;杭州憑借產業創新釋放發展新動能，人才引進成效顯著，投資吸引力連續6年保持全國第五位;成都、南京、蘇州經濟及人口規模大，產業優勢明顯，市場需求旺盛。核心一二線城市、長三角與珠三角優勢三四線城市集聚資源能力突出，優勢產業也為城市房地產市場提供支撐，房地產開發投資潛力較大。

2、產品：改善型為銷售主力，房企緊抓主流需求，持續升級產品系

圖：2022年、2023年上半年代表企業不同城市等級不同面積段重點項目銷售額占比

數據來源：中指數據CREIS

改善型仍為銷售主力，首改類項目增長明顯。2023年上半年，代表企業在90-140平米首改類項目銷售額占比明顯提升，增長2.9個百分點至53.8%;140-200平米改善類項目銷售額占比為22.3%，同比微降0.2個百分點。整體來看，改善型項目的熱銷，反映出在基本居住需求得到滿足的前提下，消費者更加追求居住條件的改善。相比之下，0-90平米剛需類與200平米以上高端類項目銷售額占比出現下滑，同比分別下降1.4個和1.3個百分點。在宏觀經濟壓力下，剛需類客群受收入預期減少影響較大，購房意愿有所降低。

代表企業改善型產品仍為銷售主力，一二線城市首改類銷量持續增長，三四線城市改善類、大戶型漲幅最大。分城市等級來看，一二線城市90-140平米首改類產品為銷售主力戶型，銷售貢獻率占比分別為63.1%、49.6%，同比增長6.5、3.5個百分點，增長幅度明顯。三四線城市首改類產品雖仍為銷售主力，但占比持續下降， 140-200平米改善類和200平米以上大戶型持續發力，銷售額占比均有增長。

圖：改善需求下的三大特點

代表企業緊抓主流市場需求，產品向改善類及高端產品傾斜，持續升級產品系滿足購房者需求。其中，央國企產品多以改善類、中高端為主。如中海地產上半年在北京即將交付的4個項目中，2個為高端“藏峰系”，2個為中高端“拾光系”;保利發展在上海新開項目中，3個為高端“天字系”。大型民營企業以產品品質取勝，通過升級產品系滿足客群需求。如以綠城、濱江為代表的民營房企加強區域深耕，堅持“杭派精品”路線，注重產品品質，如綠城的“桃李春風”系列項目;龍湖首次對外發布了“云河頌”產品品牌，通過更高的產品定位、配置標準來滿足改善類客群需求。

3、營銷：多種營銷方式搶收回款，突出品牌效應緊抓流量

2023上半年，代表企業多管齊下，采取多種營銷方式搶收回款，同時進一步突出品牌效應，緊抓流量增加曝光度。

圖：房企營銷策略

一方面，房企加大營銷力度，通過多渠道“線上+線下”營銷手段提高項目去化率，促進銷售回款。房企在線上通過購房小程序、直播互動、邀請好友助力等方式送禮品和購房抵扣券，增加流量;線下推出現房銷售、期房打折、特價房、購房抵扣券、買房送車位、物業費、裝修等花樣促銷活動，加快推盤節奏。如中國金茂在春節期間結合各地項目進展，定制多項鉅惠福利，推出定金抵現鉅惠活動和新春佳節特惠房源等多重驚喜。

另一方面，房企持續開展品牌宣傳活動，高頻次傳播提升品牌傳播度，緊抓流量吸引購房者。企業將各類宣傳活動覆蓋全年流量節點，打通線上線下全渠道，以高頻次、全范圍形成品牌傳播合力，構建品牌傳播的“聲量場”。如招商蛇口云南公司舉辦十年品牌發布會，發布“遇見云南”跨界文創品牌及“在云南·生活節”品牌IP活動;龍湖集團分別于5月開展“66天街歡搶節”、6月舉辦“龍湖超級寵粉節“。

業績預判

今年以來,一季度在積壓需求釋放及前期政策效果逐漸顯現等綜合因素影響下，房地產市場活躍度明顯提升。二季度，積壓需求釋放結束及政策效應邊際減小，需求支撐乏力，行業復蘇明顯轉弱。當前購房者置業情緒仍沒有明顯提升，下半年房地產市場恢復仍有波折，預計全年銷售在去年低基數下或實現小幅增長。下半年，各類型房企銷售業績將明顯分化，央國企銷售仍將保持強勁增長，穩健性民企將有小幅的增長，出險房企銷售仍會是大幅下降。

在此形勢下，房企既要做好眼前，也要謀劃長遠。一方面，短期來看，把握城市機遇，加快銷售回款;投資聚焦高能級城市，區域深耕;充分利用政策支持，在信貸、發債、股權等方面積極融資，保持財務穩健。另一方面，長期來看，業務策略要輕重并舉，著重發展經營類業務;應用價值工程方法，提升產品力和成本力，進而提升競爭力。

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