一年多時(shí)間過(guò)去，物業(yè)板塊的春天仍未到來(lái)。截至10月份，物業(yè)板塊估值已跌至歷史最低位，就連幾家行業(yè)頭部物企市值亦跌超九成。寒潮之下，無(wú)人獨善其身。

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與冷清的市場(chǎng)表現相反，許多物業(yè)企業(yè)仍然錄得穩健的營(yíng)收、凈利雙增長(cháng)。在34家上市物企中，濱江服務(wù)(03316)社區增值服務(wù)以高達71.5%的毛利率居于榜首。

近日，濱江服務(wù)股價(jià)跌至最低點(diǎn)12.5港元后有所反彈，4個(gè)交易日內漲幅約24%，截至11月7日最新股價(jià)為15.6港元。自2020年10月以來(lái)，這是該股首次觸及13港元以下低位。

物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)穩定性強、現金流充沛，具有較強的抗周期屬性，如今的“門(mén)庭冷落”，多半是受到房地產(chǎn)行業(yè)信用危機傳導的影響，而一部分兼具高盈利性和高成長(cháng)性的優(yōu)質(zhì)標的仍然具備長(cháng)期投資價(jià)值。

危險與機遇總是相伴相生，作為一家典型的“小而美”區域性物企，濱江服務(wù)否已經(jīng)迎來(lái)底部布局時(shí)機?

業(yè)績(jì)穩健增長(cháng) 獨立第三方占比首達50%

濱江服務(wù)是一家聚焦杭州、深耕長(cháng)三角的區域性物企，是中國知名的專(zhuān)注高端住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)提供商。

2017-2021年年間，公司營(yíng)收分別為3.49億元、5.09億元、7.02億元、9.6億元和13.99億元，年利潤分別為5755.2萬(wàn)元、7042.3萬(wàn)元、1.15億元、2.2億元和3.25億元，營(yíng)收和利潤均呈現穩步增長(cháng)趨勢。

據2022年上半年財報披露，公司營(yíng)收達8.315億元，同比增加40.6%(高于上半年53家上市物企26.5%的平均增速);公司權益股東應占期內利潤數額為1.9億元，同比增加31.2%，每股盈利0.69元。

公司2017-2021年間毛利率持續提升，分別為25.8%、26.5%、28.1%、31%和32.1%，體現了公司強勁的盈利能力。相比上年同期，2022年上半年毛利率從33%微降至31.5%。

據智通財經(jīng)APP了解，物業(yè)企業(yè)普遍具有現金充裕、現金流穩定的特征。截至2021年年底，公司現金及現金等價(jià)物為9.06億元，較2017年的3.04億元大幅增長(cháng)，創(chuàng )下五年來(lái)的新紀錄。

據最新披露數據，上半年公司管理規模明顯提升，合約面積為5740萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)41.3%;在管面積3540萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)42.4%。相比業(yè)內50家上市公司平均超1億平方米的在管面積，濱江服務(wù)的規模仍相對較小。

此前，濱江服務(wù)曾因來(lái)源于獨立第三方的在管面積占比未達行業(yè)均值而被詬病存在“母公司輸血”嫌疑。2022年上半年，公司新增在管面積550萬(wàn)平方米，其中72.7%來(lái)自于獨立第三方;新增合約面積7.6百萬(wàn)平方米，49.6%來(lái)自于獨立第三方。從整體在管面積來(lái)看，其中獨立第三方占比首次達到50%的里程碑。

在關(guān)聯(lián)房企方面，母公司濱江集團6月銷(xiāo)售額達到234億元，在前五十房企平均增速為-38.6%的同時(shí)實(shí)現逆風(fēng)上漲，同比增加28.8%。據中指研究院統計數據，2022上半年，濱江集團拿地金額達392億，位居房企首位。

上半年濱江集團“三道紅線(xiàn)”保持“綠檔”行列，現金流情況超預期改善。第三季度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~達30 億元，同比上升504%，穩健的財務(wù)狀況將使濱江服務(wù)有望迎來(lái)估值修復。

擴張不易 打造社區增值服務(wù)增長(cháng)曲線(xiàn)

2022上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于低位徘徊，新開(kāi)工面積和竣工面積雙雙下降。全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積66423.5萬(wàn)平方米，同比下降34.4%;房屋竣工面積28635.8萬(wàn)平方米，同比下降21.5%。

據智通財經(jīng)APP了解，在銷(xiāo)售方面，行業(yè)延續清淡局面。1月以來(lái)，國內房地產(chǎn)累計銷(xiāo)售同比出現負增長(cháng)，下跌幅度有所擴大。截至6月底，銷(xiāo)售面積累計同比下滑22.2%。

受上游行業(yè)不利環(huán)境影響，2022年第三季度物業(yè)股普遍下跌，59家上市物企股價(jià)均值跌幅達22.7%。在IPO方面，遞表和上市的物企數量、規模均有明顯降低。

整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)回暖尚需時(shí)間。而下游物企在面臨業(yè)績(jì)目標與面積拓展的壓力時(shí)，收并購就成為了很多企業(yè)規模增長(cháng)的選擇。

據克而瑞物管數據監測,2022年上半年共有43家企業(yè)披露并購資金使用情況，其中民企35家，央國企8家。而濱江服務(wù)早在2019年上市時(shí)就宣布募資將用來(lái)收購物企、擴張規模，但時(shí)至2022年上半年，公司仍未傳出收購其余物企的消息。

對此，公司方面表示，濱江物業(yè)也盡調過(guò)不少兼并購標的，其中有一部分好的標的，但是與濱江物業(yè)本身物業(yè)費較高的內部環(huán)境不匹配，所以目前還未發(fā)現滿(mǎn)足條件的并購標的。

作為一家區域性物企，濱江服務(wù)較其他綜合性物企更容易因單一市場(chǎng)波動(dòng)而面臨生存危機。2022年上半年，公司來(lái)自杭州的在管建筑面積為64.8%。局限于一城之地，顯然將制約公司的發(fā)展上限。

濱江服務(wù)顯然也意識到了自身的局限，上半年，公司首次進(jìn)入深圳市場(chǎng)。不過(guò)，截至2021年，大灣區已有19家上市物企，占全國上市物企的35%，市場(chǎng)競爭十分激烈。

據智通財經(jīng)APP了解，目前，濱江服務(wù)三大營(yíng)業(yè)板塊為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及5S增值服務(wù)，其中5S增值服務(wù)成為上半年業(yè)績(jì)增長(cháng)的亮點(diǎn)，毛利率高達71.5%。上半年，濱江服務(wù)社區增值服務(wù)毛利率在公布數據的34家上市物企中排名第一。

5S增值服務(wù)包括優(yōu)家服務(wù)、優(yōu)居服務(wù)及優(yōu)享生活服務(wù)三大類(lèi)業(yè)務(wù)。其中優(yōu)家服務(wù)包括一手及二手物業(yè)銷(xiāo)售、租賃代理服務(wù)、車(chē)位及儲藏室服務(wù);優(yōu)居服務(wù)包括家裝服務(wù)，秉承「生活家」軟裝服務(wù)理念，為客戶(hù)提供格調高雅、時(shí)尚、現代化的定制硬裝、軟裝服務(wù)，同時(shí)為客戶(hù)提供設施設備更換升級服務(wù)以及維修;優(yōu)享生活服務(wù)，包括居家生活服務(wù)，鑒于住宅及非住宅物業(yè)的功能有所不同，提供量身打造的額外服務(wù)以滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。

從2021年數據來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)收入占比超6成，非業(yè)主增值服務(wù)占總收入30%，兩者分別同比增長(cháng)51.7%和34.5%。相比之下，5S增值服務(wù)收入占比10%，增速最快，有望成為新的業(yè)績(jì)增長(cháng)引擎。國金證券預計，今年隨著(zhù)硬裝業(yè)務(wù)落地，5S增值服務(wù)全年收入有望實(shí)現65%的高增速。

小結

近年來(lái)，公司業(yè)績(jì)持續保持穩健增長(cháng)，盈利能力和獨立拓展能力均有所改善，下半年有望實(shí)現高速增長(cháng)。目前公司背靠濱江集團優(yōu)勢資源，區域性龍頭優(yōu)勢明顯，估值具備吸引力，未來(lái)股價(jià)修復可期。

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