在開發商普遍資金緊張、行業持續下行的狀況下，杭州龍頭房企濱江集團(002244.SZ)加速擴儲。

2022年4月，濱江集團豪擲184.35億拿地，在杭州集中供地中一舉拿下11宗地塊位。

但逆勢拿地的背后，是其經營成本逐年增加，盈利水平在持續走低，債務攀升。

數據顯示，2018年到2021年，濱江集團的資產負債率分別為77.94%、82.71%、83.70%、82.34%;毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.83%，逐年下滑。

而且，近年來，公司權益銷售占比一直較低，去年濱江集團實現1691億元銷售額，在克而瑞統計的權益銷售金額中，只有871.5億元，權益占比為51.53%。

業績方面，公司在經歷了穩健增長的幾年后，今年一開頭就遭遇了滑鐵盧。近日，濱江集團發布2022年一季報，營收凈利潤雙雙下降，營業收入61.83億元，同比下降16.8%;歸母凈利潤2.28億元，同比下降42.7%，銷售額則大幅下降了47.22%。

逆勢拿地

在樓市下行周期，濱江集團逆勢拿地。數據顯示，2018年至2020年，公司分別新增土地建筑面積346.97萬平方米、295.39萬平方米和432.24萬平方米，分別耗資496.43億元、503.71億元和781.9億元。上述同期，樓面均價分別為1.43萬元/平方米、1.71萬元/平方米和1.81萬元/平方米。

2021年，濱江集團新增土地儲備項目38個，新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計容建筑面積469.4萬平方米，土地款總額710億元，權益土地款437.86億元，平均樓面價為1.51萬元/平方米，新增土儲貨值權益比例56.6%。

2022年4月，濱江集團豪擲184.35億，在杭州集中供地中一舉拿下11宗地塊位。其中，有不少“地王”項目。據不完全統計，自2018年以來，濱江集團以最高限價成交的地塊就達13次，拿下地塊溢價率大多在20%以上，其中有地塊溢價率高達122.27%。

因為高價拿地，盈利空間被大幅壓縮。2018年到2021年，濱江集團的毛利率持續下滑，分別為35.74%、35.10%、27.04%和24.83%。

財務方面，2021年年報顯示，報告期內扣除預收款后的資產負債率為65.92%，凈負債率為65.97%，現金短債比為1.51倍。按“三道紅線”指標來看，濱江集團為綠檔。

財務狀況表現良好，但其少數股東權益激增，2018年到2021年，濱江集團少數股東權益分別40.53億元、58.45億元、96.75億元、168.07億元。

業內認為，少數股東權益占比高是“明股實債”的特征之一。在“三道紅線”政策的監管下，不少房企通過引進少數股東的方式來突破融資限制，以“明股實債”來掩蓋債務風險，這也是房地產債務頻頻暴雷的重要原因。

權益占比低

2015年開始，濱江集團就步入了規模擴張的快車道。其歷年年報顯示，2015年至2018年，濱江集團的銷售額分別是233億元、366.8億元、615億元和850億元，2019年銷售規模首次突破千億，2020年邁入行業前30，2021年以1691億元的全口徑銷售金額位列行業第22。

2021年，濱江集團實現營業收入379.76億元和歸母凈利潤30.27億元，分別較上年同期增長32.8%和30.06%。

而2022年一季度，濱江集團營業收入61.83億元，同比下降16.8%;歸母凈利潤2.28億元，同比下降42.7%，銷售額則大幅下降了47.22%。2022年銷售目標，濱江集團定下的數字是1500億元-1600億元。

為了加速規模擴張，公司選擇犧牲利益，通過小股操盤，以較低的權益占比帶動項目投資，雖然將項目大部分市場風險轉嫁出去，以實現規模增長，但投資方由于持有較多權益分走了大部分項目利潤。

而且，近年來，公司權益銷售額的增速并未與流量銷售額的增速形成正比。2015年時，其權益占比還有近69%，而后逐年下降。2021年濱江集團實現1691億元銷售額，在克而瑞統計的權益銷售金額中，只有871.5億元，權益占比為51.53%，仍然處于一個較低水平。

針對權益占比低的質疑，濱江集團董事長戚金興曾作出回應：“很多信息都說濱江權益占比不高，但實際在合作過程中，95%的項目都由濱江承擔開發建設，項目服務管理收入就達到8億多，為濱江利潤做出巨大貢獻。隨著公司發展，權益比例會逐步提高。”

為尋求更多的業績增長點，濱江集團提出未來十年的“1+5”戰略，除了傳統的地產開發之外，濱江集團還將嘗試布局其他領域，“1+5”之中的“5”指的分別是物業服務、租賃、酒店、養老及其他產業投資板塊。

全國化頻遇阻

素有“杭州地產一哥”之稱的濱江集團，在2007年以前，一直在大本營杭州開展業務。2020年，濱江集團整體戰略布局轉為“深耕杭州、走出浙江”，集中注意力打開外地市場。

隨著外來房企不斷向杭州及浙江市場滲透，進一步威脅到公司大本營市場。數據顯示，2018年至2020年，濱江集團在杭州地區收入分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元，在公司收入中所占比重分別為90.83%、59.34%和38.23%。2020年，公司在杭州地區市場毛利率為24.37%，同比減少22.01個百分點。

濱江集團在2015年起就開始向一二線城市進軍，然而擴張過程并不順利，幾乎“自殘式”的向外揭開了區域房企的生存困境。

2016年，濱江集團牽手安遠控股進軍深圳市場，擬共同開發深圳舊改項目龍華區安豐工業區地塊。結果因安遠控股實控人陳族遠涉案，項目無疾而終，濱江11.6億元投資款也打水漂。

同年12月，濱江集團進軍上海市場，耗資7.98億元收購中崇集團旗下上海崇濱持有的上海湘府10%股權，成立合資企業中崇濱江、浙銀上海湘府城建，共同開發上海湘府花園3期項目。另外，濱江集團向浙銀上海湘府城建出資2億元，并向中崇集團相關公司借款7.06億元。

該項目因故擱淺之后，濱江集團將中崇集團訴至法院，上海國際經濟貿易仲裁委員會已于2020年1月裁決，由于目前各方達成的協議仍在履行過程中，相關資金回收存在不確定性。

全國化擴張頻受阻礙，濱江集團又將精力聚焦到杭州大本營。2021年濱江集團在杭州、浙江省內城市及省外的南京和廣州新增土地儲備，目前公司已覆蓋浙江省包括杭州在內的11個地級市。

2021年，濱江集團新增土地儲備項目38個，其中杭州占60%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等二三線城市占比25%，浙江省外占比15%，有11塊地由并購得來，土地面積為635376平方米，權益對價為60.47億。

濱江集團表示，目前在區域布局方面，公司形成了“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，開拓粵港澳大灣區，關注中西部重點城市”的發展戰略，重點布局“三省一市”，將在大本營杭州的持續發展放在首位。(記者 江楚雅)

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