天風證券表示，隨著第二季度城市房地產市場基本面復蘇放緩，以青島為代表的二線城市出臺新政，未來或將有更多城市進一步跟進托底。

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6月1日，青島住房和城鄉建設局聯合相關部門發布樓市新政，內容涉及優化限售年限、放寬首付比例、推進城市更新等。

天風證券房地產分析師劉清海在發表于上周日的報告《青島樓市新政有何啟示？》中指出，本次青島樓市新政中關鍵政策指向需求側刺激，旨在支持剛性、改善型住房需求，盤活存量市場等。其中“限貸限售”放松、房票試點較為關鍵：

降首付：青島作為能級較高的限購城市，限貸政策的繼續寬松或能對二線城市形成示范效應，年內其他基本面表現較弱的城市具備跟進調整的空間，調整路徑或傾向于高能級城市非限購區域限貸、限購、限售的定向松綁。房票試點：結合已推行房票安置的城市基本面走勢，青島房票試點短期或能起到局部刺激需求，拉動基本面回升的作用。

天風證券認為，未來諸如武漢、濟南、惠州等更多二線城市，甚至一線城市深圳可能加入推動城市更新、房票安置的隊列，以加速局部庫存去化，同時若房票已推行城市的房票安置執行范圍也存在擴大的可能。

更多城市可能跟進

天風證券指出，今年4-5月，青島基本面回落速度較快，而在典型二線城市中，濟南、武漢、惠州、嘉興等城市基本面略低于青島，一線城市中，深圳的累計銷售面積同比也弱于青島，這些城市也具備更強的政策推行動力。

23年1-5月，青島商品房累計銷售面積同比+18.91%，二線城市整體同比+10.64%，全國同比+6%，青島樓市表現優于全國及二線平均；5月單月，青島商品房銷售面積同比+1%，二線城市整體同比+11%，全國60城同比+8%，青島樓市表現已弱于全國及二線平均，基本面回落速度偏快。

橫向維度看，23年4月后，全國銷售增速再度進入弱增長區間，此特征在能級較低的城市格外凸顯，青島是4、5月銷售同比增速降幅降大的城市之一。同時考慮22年4-5月的疫情低基數影響，同比數據雖仍處正區間但急需實施舉措以抑制基本面繼續走弱，在此背景下，青島樓市利好政策出臺。

縱向維度看，一線城市中，深圳前5月累計銷售面積同比增速弱于青島；典型二線城市中，濟南、武漢等前5月累計銷售面積同比增速弱于青島。5月單月，惠州、嘉興等單月銷售同比低于青島。2022 年，二線城市中已有較多進行過首套房首付比例的調整或“認房認貸”標準的優化。但若基本面表現仍較乏力，我們認為上述城市具備更強的需求側刺激政策推行動力、政策力度具備擴大空間。

行業或進入新政策窗口期

天風證券認為，基本面與政策具有相互作用，隨著4月基本面復蘇步伐開始放緩，新政策的必要性和可能性亦開始提升。

3月以來政策出臺頻次下滑。自23年3月以來，全國各地政策出臺頻次有所下滑，4、5月政策頻次明顯低于22年同期，各地政策多聚焦在優化公積金政策、發放購房補貼等內容；其中，二、三線城市政策出臺節奏放緩，部分熱點城市有調控力度加大跡象。以上或與前 3 月基本面呈現復蘇態勢、前期市場或對局部熱度回升過快有一定擔憂有關。

但從4-5月銷售表現看，基本面復蘇步伐開始放緩，去年年末擠壓需求已基本釋放，疊加房企拿地減少、數據邊際減弱或對推盤節奏形成負向反饋，單月銷售繼續回落。

我們認為，基本面表現與政策之間具備相互作用，政策是打破地產“銷售-投資開工”負反饋、呵護市場預期、確保經濟穩定的前提，基本面對政策的響應程度也會影響政策力度。故若地產基本面出現超預期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未來需求側寬松路徑可能包括：首付比例、房貸利率、限購限售、存量市場。

（分析師劉清海，執業證書編號S11105230100030)

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