與去年之前的樓盤同類可比，網紅盤入圍比、去化率普遍下滑。

今年的5月是一個令人“不安”的月份，所有的數據都不好看。在宏觀面，市場先后經歷了幾波沖擊，黃金周的消費數據似高實低，披露出4月金融數據顯示“借款人消失”、人們都在忙著還貸款，股市的持續下跌……都在加深人們對未來的悲觀情緒。

(資料圖)

在微觀上，深圳近期有幾個相對網紅的盤開了，前后對比梳理，也可以觸摸到一些樓市的不同側面。

01

按照大致同類可比的標準，我們以近期開盤的“相對網紅盤”為基礎，選取歷史上的同類樓盤，做了一些整理如下。

大體上來看，今年關注度較高的“網紅盤”，都不及之前。

新近開盤的是蛇口獨棟招商四海臻邸，毛坯價11.17萬/平米。據我掌握，120套住宅當天賣出72套，去化率6成。拿同在蛇口育才二中學區的仕林臻邸比較，去年5月開盤，精裝價11.5萬/平米，187套住宅賣出178套，去化95%。

賣不過后者的解釋可以說，主要是四海臻邸產品一般，三角地、無社區。但如果放寬到福南前寶，是可以看得出，這個價格相對而言開的太高了，同類價格下現在可選面更大，顯得性價比低。

5月27日開盤的越秀潮樾府，毛坯價7.21萬/平米，178套住宅當天賣出170套，去化率96%。單看這個數據是極好極好的銷售業績，甚至比2021年11月開盤的榕江壹號院更好，當時榕江壹號院精裝均價7.8萬/平米，397套單位賣掉300多套，去化率75%。

但我們應該拿它和北站超核中心潤府比較，因為這兩個盤是同類競品，兩者價格相近，不少粉絲都是倆盤都看過再做的選擇。

超核中心今年推了兩次盤，第一次是在3月開盤，毛坯均價7.24/平，510套住宅當天賣了450套，去化88%。第二次是在4月開盤，價格不變，推了高達708套住宅，當天賣出430套，去化6成。兩次推盤的當天，累計賣掉880套，整體去化72%。

這樣看來，超核不及潮樾府，但是考慮以下幾點便知，超核實際號召力更強。

1）推盤量不同，潮樾府420套只推178套，顯示是采用了“分批推售”，這樣容易“制造”高去化率。超核中心沒有這樣做，分兩批推售，單次的量都是足夠大的。

2）蓄客期不同，潮樾府從3月4日樣開到開盤，蓄客2個多月，但是超核從3月8日樣開到開盤只有兩周蓄客。

3）讓利不同，潮樾府比7.43萬/平米的限價有折讓，將價格拉平到與超核一個水位?；谶@些技術因素，我給到粉絲的答案絲毫不需改變：超核更優。

但即便如此，超核中心也沒有能夠實現日光，這個在先前的市場預期里，是普遍認為這個盤可以再造日光的。

再看萬豐海岸城瀚府1期，1月開盤，精裝價依然是5.75萬/平米，566套住宅當天賣出420套，去化率約70%。

這個盤大家都知道它的優點，每一次都是預期它要積分日光的，我在過去幾年里也一直給樂觀評估。但和2021年10月開盤的瑧園相比，今年這次大為不及，當時瑧園推出高達1025套住宅，入圍了2760批客戶，開盤日光。

前后兩年過去，價格沒變，樓盤沒變，但是不單不要積分，而且還賣不完了。這個原因需要找到。

我認為，一個是獨有原因，開發商的交付風波顯著挫傷了后來者的信任，這一點必須承認，只有承認才能快速糾正，這個是主因。另一些是市場因素，比如市場信心環境的變化、競爭者的加入等等，但不及前一個重要。

其它再來看前海萬科瑧灣悅前后兩批住宅、大運頤安都會中央4期前后兩批住宅，去化率都出現了下降。

02

挑出上述六個盤的共同面，我們來看看，可以總結出最重要的一點：網紅盤的熱度在退潮，而且比人們年初時候想象的來得快。不但熱度在退潮，而且價格出現了實質性下調。

從上述樓盤的重要指標對比來看——入圍比、開盤去化率這兩個指標（一個是顯示購買意愿，一個顯示銷售指數），今年入市開盤的網紅盤，在同類可比的條件下，入圍比、去化率都要比先前為低，這個低落不僅是低于2021年，還低于2022年。

也即是說，2023年的網紅新盤，反而變成是最差的年份了。這個似乎和整體的市場“弱復蘇”，有偏差。

我的解釋是這樣的，市場“弱復蘇”是成立的，成交量依然比2022年第四季度要好，但網紅新盤的成交的確量價下滑。這兩者共同出現，原因在于如下。

1）整體市場信心低迷。短期市場情緒反復無常，如我開頭所言，在經歷了疫控放開，短暫的欣喜之后，人們發現，經濟的困難未能扭轉，賺錢一如既往的難。人們對未來的收入預期和價增長預期，全部都陷入極為悲觀的境地，市場情緒急轉直下。這些大家都懂，不需要再說。

2）競爭者的加入。競爭通常都可以令消費者得到實惠，也會令供給端壓力倍增。舉個例子，前段時間，抖音說要加入外賣行業，美團的股價就嘩啦啦往下掉，就是這個原因。

如我們先前所統計，從2020年起，深圳就在增加供應，到了2023年，局面變化更為顯性。一方面是，2023年初人才房的加入，直接分流了剛需盤的競爭（注意，實際上也帶來了成交量的上升，這部分沒有統計到商品住宅成交量里去）。

另一方面是，深圳在各個中心地段陸續推出寶藏地塊，包括超核中心、寶中、超總等地，一下子降低了原本那些高端網紅盤的稀缺性。人們突然發現，等待可以得到更好。比如說，有超總、東角頭，很多人就放棄了打前海、寶中。這是解釋當下市場非常重要的一個角度。

3）價格的因素。導致網紅盤不紅，價格方面的因素在于：基于當下買家的收入預期，以及上述競爭者的加入，先前許多中等網紅盤的“限價”實際上撐不住了（我們說的“中等”網紅盤指的是和周邊二手房價的價差沒有太大，比如不及像早先香蜜湖1倍那樣的價差地段），必須要打折才行。

否則的話，開發商就得降低快速去化的期待。這個角度，解釋了瑧灣悅、潮樾府，其實都打了折頭的緣故。促成這一點的，有終端消費不振的緣故，也有供應端競爭加劇的緣故。

4）交付風波的因素。自去年7月全國大范圍TD潮之后，這個恐懼感就種下了。直至今日，我們應當承認，問題是越來越多而不是越來越少。

10個交樓8個維權，這尤其是對于后期還有貨要賣的樓盤，非常的不利。因為你前期交付出現質量風波，就會大大影響后期樓盤的銷售。買家非常擔憂有錢買房，沒法收樓。以至于，我們的買房標準里面都增加了一個“開發商交樓一票否”的指標，如果開發商財務信息不透明，或者預判開發商交樓存在重大不確定性，那么無論地段、樓盤、價格多么好，都要一票否決。

03

這是我認為的四個因素。

在去年那么惡劣的環境下，面對海德園接近13萬/平米的大戶型，我們都沒有喪失信心，它開盤依然是獲得了極高的追捧度。2022年5月30日，海德園A區推出239住宅，毛坯均價12.6萬/平，入圍686批客戶，認籌比例為1：2.87，當天日光。

但在今年初當超核中心開盤沒賣完的時候，我直覺預感到了這一點，曾經火熱的高端網紅盤在今年都可能不再熱火。到現在，它的確已經成為一個事實。

這個環境轉變之劇烈，想起來令人唏噓。

至于下面能否逆轉，時光之輪又來到了海德園，看它即將推出的A區“小面積”單位。面積大約在89平米，貨量預計300多套，戶型圖已經放出，都是三房兩廳一衛，5種戶型。還是按照毛坯12.6萬/㎡的價格計算，預計單套在1121萬左右。相較于之前日光的大戶型而言，89㎡的戶型優勢是上車門檻更低。

去年此時前后，我們說，海德園是深圳房地產購買力成色的“試金石”。這一次，又來到了這個關口。

本文來源：朱羅紀，原文標題：《“網紅盤”在快速退潮》

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