2020至2021年，韓國房價最大漲幅超過40%。首爾更是超過50%，房價一度達每平米14萬人民幣，與全球第一的香港不相上下。

然而，2021年購房的租房的韓國人，卻開始一場噩夢。

【資料圖】

2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。

房東跑路，租客崩潰，這還不是樓市噩夢的全部。歷來的地產危機告訴我們，背后地產金融鏈條的斷裂和實體房企的破產，才是冰山下的黑影。

隨著樂高樂園擔保違約以及傳出房地產貸款業務的券商面臨倒閉，2022年10月，韓國金融當局出臺了總額高達50萬億韓元的救市計劃。

同時又在今年年初放松了施加于房地產市場的史上最嚴調控。

韓國樓市能不能在暴跌30%后安全著陸？

“全租房”的杠桿游戲

和歷史上所有房地產故事一樣，韓國也始于熟悉的配方。

2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，成為這輪房地產上行的起點。而2020年疫情的爆發，韓國更是將基準利率降到了0.5%。韓國房價直接飛起。

值得一提的是，前韓國總統文在寅也曾努力想要剎住房價這輛高速行駛的車。

他在任的四年間，搞了大大小小28項調控措施，堪稱史上最強調控。然而這些，在上漲的房價面前，不但不堪一擊，甚至還對房價的上漲起到了推波助瀾的作用。

韓國房價“越調越漲”背后不僅是炒房房東的貪婪，是普通民眾的焦慮，還是海外投資者的煽風點火。而韓國“全租房”的制度，更是通過擴大杠桿對房價帶來助漲助跌的效果。

“全租房”即租客一次性繳納房價五到八成的押金即可入住，期間不用支付租金，到約定期滿后，房東退還租客全部押金。

在房價上漲的時候，房東可以利用住房吸引租客的押金，投資更多房地產，放大杠桿增加收入。

而租客也可以去銀行貸款付全租押金，每月支付利息。支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。

這種模式在低利率和房價上漲時看似兩全其美。但問題是，房東拿到押金繼續買房，過度的杠桿把房價炒到了過高的水平。租客靠著銀行貸款，低息租房本以為可以攢點錢自己買房，但越來越高的房價始終超過可承受范圍。

就在雙方不停加杠桿的基礎上，加息永遠是一劑后勁十足的猛藥。

2021年8月至2022年7月，韓國六次加息。隨著貸款利率上升，一方面房東的還貸成本增加，同時租客貸款的負擔也日益加重。當租客想要回押金時，很多房東卻由于連環炒房（A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），或者無法尋到新的租客，無法退回押金，只能選擇賣房，賣房的越來越多，房地產泡沫便開始破裂。

2022年韓國發生了2073起全租房保證金并吞案，涉及金額達到7千多億韓元。手握巨額押金的房東們資金鏈斷裂，拿不回押金的租客們卻還要繼續高息還貸。

韓國有專家預計今年的全租押金損失最多將達到1兆8千億韓元的損失，房價雪崩的勢頭難以扼制。

冰山下的黑影

而歷來的地產危機告訴我們，購房者資金斷裂，租客血本無歸從來不是樓市噩夢的全部。冰山下更深的黑影，還有地產金融鏈條的崩塌和實體房企的破產。

1、銀行貸款拖欠

2021年末韓國家庭信貸總額創下新高，達到1863萬億，兩年新增262萬億。其中住房貸款要占到一半以上。而韓國房貸利率已經上調至7~8%的高位。上次韓國各銀行房貸利率超過7%，還是在2007年。

韓國家庭幾乎80%的未償貸款采用浮動利率，因此這對于普通購房人都已經是非常承重的壓力，更不用說放杠桿的全租房買家了。

韓國房源網站Zigbang計算，當抵押貸款年利率為4%，首爾公寓的月供將占城市居民平均可支配收入的45%。而當年利率上升到7%，月供將增加到可支配收入的60%-70%。

韓國金融監管機構也預計，隨著平均抵押貸款利率7%，拖欠貸款的人數或將增加50萬至190萬。

2、開發商資不抵債

隨著創韓國樓市下跌的歷史之最，同樣大肆舉債的房地產開發商開始陷入困局。

韓國媒體援引調查指出，韓國30家大型建筑企業中有11家的負債率超過200%。韓國銀行調查亦顯示，已有約36％的房地產上市開發商的營業利潤完全無法償還利息，韓國房地產已經陷入流動性危機。

而被地方政府擔保、被視為沒有風險的樂高樂園項目的違約，點燃了市場對開發商融資的全面擔憂，甚至蔓延到整個企業債市場。韓國信貸市場迅速惡化，企業貸款難度直線上升。

三個月內，評級最高的三年期韓國企業債券和國債的利差飆升至149個基點。韓國商業票據收益率也飆升至13年最高水平。企業融資一度陷入僵局。

3、冰山下的影子金融

韓國金融研究院報告顯示，由于利率長期保持在低位，房地產影子金融已經達到750萬億韓元，刷新歷史最高紀錄，比2018年末增加88.6%之多。

房地產影子金融是指游離于銀行系統之外，不受健全法規制度限制的房產基金、信托和項目融資（PF）貸款等房產金融投資產品。PF甚至一度被投資者稱為“下金蛋的鵝”。

可隨著市場景氣急轉直下和利率飆升影響，韓國銀行表示，影子金融的風險敞口約占到總資產的30%左右，在100萬-200萬億韓元。主要為各類保險、資產公司、證券公司、甚至退休基金等。其中保險在PF貸款上的風險敞口極大。

截至去年9月底，銀子金融系統的房地產項目融資拖欠率在9個月內上漲了2倍以上，證券公司的拖欠率上升到了8.2%。

這些影子金融機構和銀行系統也存在大量的過橋交易，一旦出現問題，風險可能傳導至整個金融體系。

韓國政府萬億救市

隨著樂高樂園違約事件的發酵和房地產金融鏈的枯竭，韓國金融當局于去年10月出臺了50萬億救市計劃（約合2534億元人民幣）。以擴大實施流動性供應，穩定國內的金融市場穩定。

包括：在擴大2萬億低評級公司債購買的基礎上，將20萬億韓元的穩定債券中注入1.6萬億韓元基金，與房地產項目相關的資產支持商業票據成為目標之一。把國有銀行經營的公司債券購買額度的上限提高一倍，達到16萬億韓元（110億美元）等，以恢復企業債券融資市場的流動性。

同時韓國政府在去年年底至今年年初，放松了房地產市場的多項監管。

包括：對首次購房者和擁有一套住房的人放寬貸款規定；對低總價購房人實施固定利率的貸款優惠；計劃減免針對多套住宅擁有者的綜合房地產稅重課稅率。將把首爾及其周邊地區從密切關注的投機地區中刪除；取消首都圈的“預售價格上限制度”等等。

隨著韓國當局及時介入，地產融資市場已經出現好轉的跡象，今年3月企業債和國債的利差已經回落到去年初的較低水平。

房價也有所企穩。據韓國不動產廳消息，3月首爾公寓實際成交價格指數環比上漲1.61%。（實際成交價格指數是僅匯總實際成交的公寓價格變動的統計數據。）尤其是江南3區（江南、瑞草、松坡）所屬的東南地區漲幅最大。全國17個省市中，世宗市漲幅最大。

不過，今年首爾的公寓交易了9795套，雖比年初有所復蘇，但仍遠低于往年同期，且集中在一些大面積地區。大部分公寓仍處于“0交易”狀態。而掛牌待售房屋卻顯著增長，達到8年來的高點。

專家表示，判斷公寓價格觸底交易量需要超過5000套/月均，這是過去五年的均值。

韓國樓市噩夢結束了嘛？

韓國樓市能不能平復取決于兩個方面。一個是地產影子融資鏈的穩定，其次是購房需求的回暖。

從地產融資鏈來看，目前地產開發建筑商負債率較高，盈利能力走弱是現實，需要不斷地有資金補充進來，直到銷售復蘇。與此同時，地產影子金融近幾年增長過快，一旦再度出現企業或項目違約，便極易誘發影子融資鏈的斷裂。

而從終端的購房需求來看，目前韓國的家庭負債杠桿（占GDP）已經達到了108%，遠高于美國、中國、日本、歐元區76-60%左右的水平。

據韓國銀行資料，2020年以來的“恐慌性購房”，使得三十歲一檔年輕人的家庭貸款劇烈增長。家庭貸款占收入比率大幅提升24個百分點至260%以上。嚴重透支了未來的消費的需求。

在高企的債務和利率水平下，樓市成交量要顯著復蘇似乎更像是無根之木，無薪之火。

而居民杠桿率過高時，總是要迎來清算的一天。是像美國那樣通過次貸危機去杠桿，還是通過出口復蘇增加收入去杠桿，亦或是通過貨幣寬松繼續茍延殘喘？

因此，盡管當前在政府的大力救助下，韓國房地產危機暫時被掩蓋了起來，但背后深層次的居民杠桿、開發商困局、影子金融等問題并沒有任何改變。

韓國的房地產市場不得不懷揣時刻爆雷的噩夢，直到去杠桿那一天的到來。

參考文章：

央行入場救市，韓國會再次重蹈97年危機嗎？——深度研究院

韓國房價暴跌，窮人更遭殃了——羊城派

韓國連續5次加息后 萬億韓元救市計劃啟動——財聯社

韓國正式收緊銀根后“房產影子金融”風險敲響警鐘——韓民族日報

韓國樓市，崩了？——帥真商業視界

風險提示及免責條款 市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。用戶應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。

關鍵詞：