盡管需求空前低迷，但商業地產開發項目仍在進行。今年第一季度，寫字樓空置率進一步攀升，加劇了市場對美國商業地產暴雷的擔憂。

根據經紀公司仲量聯行的數據，截至第一季度，在紐約曼哈頓大約4400萬平方米的寫字樓中，超過16%的空間無人使用，租賃量處于2021年第二季度以來的最低水平。

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近期，美銀、高盛、摩根大通等大行接連警告，商業地產是美國經濟的潛在巨雷，高盛還強調，辦公物業是其中風險最大的部分。

美國按揭抵押貸款銀行家協會MBA的數據顯示，寫字樓業主今年面臨近920億美元債務到期，另有580億美元債務將于2024年到期。找不到租戶的業主，如果還不上貸款就只能違約——而美國商業地產80%的貸款來自規模較小的地區性銀行，這可能導致償付能力本就捉襟見肘的小銀行集體爆雷。

更讓人擔憂的是，寫字樓業主們似乎有點破罐破摔的前兆，干脆選擇違約部分債務，并將作為抵押品的底層寫字樓資產轉手讓給債權人，就連債券巨頭PIMCO和資管巨頭黑石旗下的商業地產基金都開始這種“騷操作”，令人擔心引發群體從眾心理。

辦公物業需求低迷的主要原因是，疫情后，正如電子商務加速了陳舊的購物中心的消亡一樣，遠程辦公正摧毀寫字樓。寫字樓的空置率普遍較高，因為很多企業轉向了遠程辦公，不再像過去那樣需要大量的辦公空間。

仲量聯行的研究總監Andrew Lim對媒體表示：

"租賃需求太弱了，但還是不停有寫字樓新建或翻新，以及轉租。"

今年第一季度，整個曼哈頓商業地產市場增加了13.9萬平方米的辦公用地，其中許多都是舊寫字樓翻新。

辦公空間增加讓舊物業的房東面臨更大的壓力。習慣了居家辦公的美國人，對辦公室的要求更高了，挑剔的租戶們如今更傾向于選擇新開發項目或最近翻新過的大樓。為了吸引租戶，許多房東花大價錢改造寫字樓，但仍不確定能否吸引來租戶。

曼哈頓之外，全美國的寫字樓都面臨類似的挑戰。今年1月，科技企業聚集的西雅圖和舊金山的寫字樓空置率上升了1.5%和2.9%，而大部分主要城市的寫字樓空置率略有回落。

由于小型商業銀行對商業地產的敞口普遍更高，有市場分析認為，寫字樓空置率加劇，可能會增加開發商違約風險。這對剛剛有所緩和的銀行業危機而言，顯然不是什么好事情。

不過，美國監管機構很早之前就已經注意到了這一現象。

FDIC在去年8月的《監管見解》(Supervisory Insights)報告中曾表示：

“考慮到疫情后工作和商業變化的不確定長期影響、利率上升的影響、通脹壓力和供應鏈問題，在即將到來的審查周期中，審查人員將加大對銀行商業房地產貸款交易測試的關注?！?/p>

截至2022年四季度，商業地產貸款的違約率仍處于歷史低位0.68%，從底部0.65%剛出現回升。

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