作者 | 周智宇

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編輯 | 張曉玲

房地產市場這兩年波云詭譎，房企榜單舊貌換新顏，連帶著貝殼這樣的中介和渠道商也大受影響，不得不尋找新的出路。

3月16日晚間的電話會上，貝殼管理層反復提及的一個詞，是“中性市場”，指在一個穩定的市場里，靠服務賺取穩定收益，而不用受制于市場的周期起伏。

經歷了2022年的嚴寒，貝殼希望投資人能和它一起穿越眼下的黑暗，更向前看。

貝殼董事長兼首席執行官彭永東表示，在中性市場觀里，貝殼對房地產長期穩定發展充滿信心。

故事很美好，但聽慣了貝殼長期主義論調的投資人并未全信。

2022年的貝殼，利潤實現了逆市增長，全年經調整凈利潤約為28.4億元，同比增長24%。但從財報可以看到，樓市冷暖，依舊對貝殼的業績起著決定性作用。營收、利潤依舊主要來自房地產交易。

財報顯示，隨著四季度樓市的弱復蘇，貝殼的業績逐漸止跌。

第四季度貝殼營收167億元，同比下滑5.8%，超過市場預期的158億元。其主要原因是，貝殼在新房業務上與國企、央企加強綁定，使得其新房業務的恢復速度整體快于行業均值；同時，家裝等新業務貢獻的收入大幅增加。

經紀人的持續流失，研發人員人數減少，則讓貝殼的人力成本和股份支付薪酬費用減少?？乇驹鲂聦崿F了扭虧為盈，總體下來，貝殼四季度在美國通用會計準則（GAAP）口徑下凈利潤為3.72億元。

具體來看，第四季度，貝殼新房GTV達到了2635億元，同比降幅從三季度的-36%，收窄至-26%，好于同期百強房企銷售金額同比29%的降幅；同期，貝殼存量房GTV 3599億元，同比增長1%，也優于市場預期的-2%。

今年前兩個月市場的回暖，也讓貝殼管理層對2023年一季度業績有了更高預期，其對一季度營收指引為180億至185億，同比增長43.4%至47.4%。

對于全年，貝殼管理層則還是持謹慎樂觀的態度，預計存量房市場同比增長15%，價格保持相對穩定，新房則與2022年持平。

財報發布后，貝殼的股價仍徘徊在20美元/股以下，過去19個月里，經歷了上市初期最高79.4美元/股的輝煌后，貝殼股價一直在20美元/股附近橫盤波動。

投資對于貝殼的疑慮，在于貝殼依舊擺脫不了房地產行業的大勢。去年四季度以來房地產市場回暖，今年前兩個月表現也不錯，但是投資者對后市仍未形成穩定增長的預期。

在這種情況下，貝殼整體營收、凈利潤難有大的起色。

這也是貝殼管理層拋出“中性市場”論調的原因。新房市場總體規模的下滑，以及存量房業務的相對穩定，讓貝殼所在的住房交易市場從原本30萬億級，降到了20萬億左右。即便短期內市場回暖，貝殼從房產交易端的收入也難現此前的盛況。

貝殼CFO徐濤也表示，短期市場具備不確定性，過度樂觀和悲觀都不可取。長期來看，市場還是能回歸均值，進入穩定的發展時期。

和房地產市場深度綁定的貝殼，試圖沖破這種束縛。3年前，貝殼給資本市場講了個在線房地產交易平臺的故事，興奮的投資者將它捧到了最高6000億市值，之后便是跳崖式滑落，如今只剩1570億；而貝殼，又要衍生出新的故事了。

中性市場的核心與內涵，便是經營性業務帶來的穩定現金流。它更多是貝殼的新業務，如家裝、租賃。

第四季度，貝殼家裝業務實現收入20.9億元，全年下來貝殼家裝家居業務實現可比口徑合同額69億元，同比提升31%。在新房、二手房交易之外，貝殼在租賃住房、家裝業務上，似乎找到了第二增長曲線。

只是無論租賃住房還是家裝，貝殼眼下依舊還是在重度投入期。當貝殼從房地產開發業務，摸向產業鏈上的家裝、租賃住房業務開始，就已注定這會是場艱難的戰役。這條路上，房企龍頭們如萬科、碧桂園、保利都有過嘗試，但至今還沒有跑通，形成可跨區域復制的經驗。

未來，新業務能否如管理層所愿，成為收入的一大支撐，甚至讓貝殼熨平市場的周期，尚未可知。如今的貝殼，也只能像郁亮等大佬們所言，看著遠處的光，在黑暗中繼續摸索前行。

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