由于借貸成本飆升以及居家辦公在疫情后依然是一個趨勢，即使是那些最富有的美國寫字樓房東也發現，他們無法支付房貸了。

以太平洋投資管理公司為例。2021年，即便因為新冠疫情寫字樓空無一人，這家公司旗下的基金依然收購了Columbia Property Trust，一家在紐約、舊金山、波士頓和華盛頓特區擁有至少15座辦公樓，價值39億美元（包括債務）的物業管理公司。

當時，太平洋投資管理公司私人商業地產全球負責人John Murray信心滿滿地說：

【資料圖】

美國主要城市的優質辦公樓將為我們的客戶提供長期價值。

然而，上個月，Columbia Property Trust拖欠了其七座標志性建筑的價值約17億美元的按揭貸款，其中包括租給馬斯克的推特在舊金山的塔樓和前紐約時報總部，現在是Snap的所在地。不只是太平洋資管公司，世界上最大的房地產所有者之一布魯克菲爾德公司也違約了洛杉磯市中心的兩座摩天大樓的貸款。

更令市場震驚的是，3月2日，黑石集團有價值5.62億美元的商業地產按揭貸款支持證券（CMBS）發生違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。

據知情人士透露，黑石曾向證券化票據持有人尋求延期，以便有時間處置資產和償還債務。但和利率上升等因素引發的市場波動中斷了其出售過程，加之債券持有人投票反對進一步延期，這批證券現已到期并尚未償還，貸款服務機構MountStreet已確定黑石違約。黑石的一名代表在表示，這筆債務只涉及Sponda投資組合的一小部分，我們對服務機構沒有采納我們的建議感到失望。

這不得不讓人們想起在2008年金融危機期間發生的一切。但是，對這些華爾街巨頭來說，按揭貸款違約，可能是一種為將來債務重組打開大門的策略。擁有CMBS的債務人必須至少在技術上違約，他們的貸款才能重新談判。而且CMBS是無追索權債務，這意味著借款人在違約之際，債權人不能追討他們擁有的其他資產。

有媒體分析稱，最近的一些商業地產按揭貸款的違約是借款人延長還款期或以其他方式改善貸款條款的策略。不過，也有業主完全放棄所擁有的寫字樓并將其歸還給貸方。無論哪種方式，這些現象都預示著美國商業地產市場的崩潰：如果連資金最雄厚的資管公司也不愿為黃金地段的優質寫字樓支付房貸，那么那些現金短缺的空置、陳舊的業主又何去何從？

美國商業地產不再是安全資產

在過去的十年里，投資者把商業地產視作和國債一樣的安全資產，尤其是那些位于主要城市黃金地段的商業地產。

他們認為擁有長期租約和不斷上漲的租金的優質建筑是非常安全的。尤其是亞馬遜和Meta這樣的科技巨頭在租用辦公場所方面毫不吝嗇，除了辦公室，在這些地方還有裝點用的植物墻以及寬敞的茶水間——這更令華爾街看到了其中巨大且安全的商機。

然而，世事瞬息萬變。華爾街大佬們根本無法預測美國現在處于寫字樓空置率急劇攀升的時代，尤其是隨著居家辦公、遠程辦公成為常態，商業地產已經從安全且能提供穩健回報的優質資產轉變為風險越來越大、波動性越來越大的資產。

現如今，分析師和投資者將苦苦掙扎的辦公樓比作那些已經淘汰的購物中心；正如電子商務加速了陳舊的購物中心的消亡一樣，遠程工作也將摧毀寫字樓。 一家經紀公司估計，到2030年，美國將有大約3.3億平方英尺的過剩辦公空間。亞馬遜正在暫停其在華盛頓附近的第二個總部的建設，而Meta已經減少了在紐約租賃的空間——而這只是美國商業地產市場的冰山一角。

商業地產前景黯淡，轉型困難重重

如今，辦公室的平均使用率約為新冠疫情前水平的50%——這可能成為新常態。在這種情形下，市場當然不會押注商業地產出現反彈。紐約最大的寫字樓房地產投資信托基金Vornado Realty Trust的股價跌至1997年的水平； SL Green Realty和Boston Properties的股價低于2020年疫情初期的低點。

在新冠疫情期間，大多數房東能夠保留他們的建筑物而不會拖欠貸款，這是因為當時接近零的利率使得繼續付款或獲得新融資非常容易。當時很多投資者希望，一旦疫情消散，將會有更多人重返辦公室。但是，至今這樣的情景并沒有出現。

據美國按揭銀行家協會稱，今年將近920億美元的非銀行辦公室債務到期，需要再融資。在監管機構去年警告不要過度敞口后，作為商業房地產融資最大來源的銀行正在盡量避免此類按揭貸款。 根據房地產分析公司Green Street的數據，美國寫字樓的價值已經比一年前下降了25%。

今天美國經濟的前景比之前兩年更加黯淡，美聯儲預測到年底失業率將攀升至4.6%。即使美國經濟復蘇，很明顯許多建筑也永遠不會復蘇至以往熙熙攘攘的場景。一些業主正在研究將寫字樓改建為住房，但由于高昂的成本和工程的復雜性，這些改造在短期內不會減少辦公樓供應。

風險提示及免責條款 市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。用戶應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。

關鍵詞：