要點

(資料圖)

春節期間，人流快速達峰，消費也隨之修復，然而當時地產高頻數據反饋返鄉置業潮并未如期到來，市場將此信號解讀為本輪地產修復偏慢。

最新高頻數據顯示，春節過后新房和二手房的銷售熱度持續回溫。毫無疑問，春節過后地產銷售反彈節奏之快，反彈時間之早，超越市場之前預期。

過去兩年，中國地產進入歷史罕見下滑，行業低迷持續近兩年。更為重要的是，過去一年多時間，地產政策逐一松綁，不少地區地產政策放松力度歷史罕見。然而相當長一段時間內地產銷售絲毫不見起色。

好不容易去年年中部分高能級城市地產銷售迎來小幅反彈，正當市場滿心期待地產修復之時，7月鄭州事件之后地產掉頭向下，行業再陷低迷。

面對今年初開春之后初顯回暖跡象的地產銷售數據，也難怪市場充滿疑慮，本輪地產熱度持續性能有多久？

基于高頻數據觀察，以及歷史經驗回溯，我們給出四點回應。

第一，歷史經驗表明，除非外力干擾，地產一旦起勢，不會自發改變方向。

第二，本輪地產修復持續性可能強于市場預期。

第三，本輪地產的修復節奏路徑或為，高能級城市一手房>高能級城市二手房>低能級城市二手房>低能級城市一手房。

第四，當前地產修復所處階段為高能級城市一手房、高能級及中低能級城市二手房交易熱度快速攀升，下一階值得跟蹤的關鍵指標是高能級二手房是否出現漲價。

沒有哪一輪經濟復蘇是在地產價格下行過程中完成的。這也意味著，地產企穩修復，復蘇信號被確認，股票表現優于債券。

節后地產快速反彈背后有兩點原因，前期積壓的剛改需求集中釋放，過去疊加的政策放松紅利顯現。

如果說年后三周時間，長三角等沿海高能級地區地產銷售反彈，更多起因在于疫情期間積壓剛改需求釋放；

那么最新高頻數據上反饋出來的信息是，低線城市地產銷售數據反彈有所加快，或緣起低能級城市多維刺激需求政策。

去年至今，地產因城施策一直在放松的路上，今年初不少城市再度加碼政策放松。

今年1月17日，住建部下調首套住房公積金貸款利率，此后各地政府紛紛下調首套房貸利率。有15個城市在今年1月首次下調首套房貸利率下限。

貝殼研究院監測103個城市房地產市場，其中首套利率低于4.1%的城市共30個，1月16日統計為19個，其中二線城市8個，其余均為三四線城市，首套利率3.7%的城市有4個，目前為全國利率最低水平，分別是南寧、珠海、株洲和常州。

除利率變化外，三四線城市還出臺了多重政策組合，例如購房補貼，放寬貸款年限，放松限售等。

回溯歷史我們發現，地產一旦形成趨勢，除非出現外生沖擊，否則地產不會自發轉向。

中國的地產周期實質上是政策周期。

回溯過往歷史商品房銷售數據，我們發現2005年以來，中國共經歷五輪地產周期。每一輪地產跌宕起伏，背后都有政策調控的影子。換言之，政策松緊決定了房地產周期的開始與終結。

近年稍顯復雜，疫情以及鄭州事件等非政策事件也會影響地產表現。例如去年年中高能級地產銷售結束一個季度左右的回暖，再度步入下行通道，直接原因在于鄭州事件擾動，深層次原因在于三季度以后全國各地疫情再度擴散。

考慮到這一點，我們清晰發現這樣一個事實，地產一旦形成趨勢，除非遇到政策壓制或疫情擾動等外部干擾，否則地產趨勢不會輕易轉向。

即，當前地產交易熱度未來極有可能持續一段時間。

我們認為，本輪地產修復或將延續如下路徑（按修復節奏順序）：高能級城市一手房>高能級城市二手房>低能級城市二手房>低能級城市一手房。

之所以做出這樣的推斷，主要考慮本輪地產修復的需求原動力與2022年積累的超額儲蓄密切相關。

從地域上看，本輪超額居民超額儲蓄的累積，東部地區貢獻約六成比例，中部地區和西部地區各貢獻約兩成。這意味著若私人部門風險偏好得到提振，本輪地產回升節奏仍將首先出現在東部沿海地區，而后輻射到中西部低能級城市。

此外還有三點原因導致本輪地產回暖，先從高能級一手房開始。

第一，中國當前一線以及核心二線城市新房和二手房存在價差，而且高能級城市爛尾樓比例極低，持有超額儲蓄的高能級城市購房需求，更有動力涌向新房。

第二，本輪地產因城施策放松范圍較廣，但高能級剛改需求遲到的政策紅利最大。

第三，高能級城市享受人口流入，長期來看地產仍有漲價預期。

這也是為什么我們觀察到今年春節過后，高能級城市新房交易熱度快速回升。

高能級城市剛改需求推升新房交易之時，相關客群還在二手房市場賣出首套房，所以這個時候我們看到高能級城市一手房交易熱度起來，同時二手房交易熱度也在攀升，但二手房價格并未顯著抬升。

直到高能級新房需求大于供給之時，剩余需求才會回流高能級城市的二手房市場，屆時二手房市場可能會出現量價齊升。

本輪地產下行直接原因在于壓降房企高杠桿，客觀上當前地產最大的“有毒資產”其實是低能級城市停工項目。因此本輪地產修復進程中，低能級城市一手房最不容易改善，同時改善節奏也是最慢的。

順延上述路徑觀察，當前市場或已進入到第二階段，即二手房成交止跌放量，本輪地產回暖持續性難被證偽。

當前九大代表城市二手房日度成交數據已觸及2021年歷史同期水平。數據樣本中，我們選取了金華、衢州、以及江門等二三線城市二手房成交價進行跟蹤，整體也已經出現了止跌企穩信號。

這在一定程度上或指向，在前期積壓的剛改需求釋放后，本輪地產修復內生動能和持續性或遠超市場預期。

房價企穩信號對大類資產定價意義重大。

我們仍需警惕，本輪地產周期不同于以往，從銷售企穩到新開工投資改善需要更長時滯。但房價企穩的信號顯然超過房地產行業企穩本身。

作為宏觀經濟的一個信號指標，地產價格企穩意味著金融資產負債表企穩，意味著經濟從上一輪衰退中走出來，意味著復蘇的真正開始。

正因如此，地產價格企穩對宏觀的意義，遠不止于地產投資起來多少，實體經濟能達到多少。地產價格企穩更大的意義在于宏觀金融資產負債表修復，它深刻決定資產定價方向。只要復蘇信號被確認，那么股票表現將優于債券。

在居民存款增速觸及十年新高背景下，資產價格變動的幅度對于實體復蘇強度反應會相對脫敏，我們仍然強調一旦經濟處于復蘇態勢，私人部門投融資信心修復，超額儲蓄將會成為資產定價的幅度解釋變量。

本文作者：民生周君芝團隊，本文來源：宏觀芝道，原文標題：《地產企穩的下一站 | 民生·周君芝團隊》

分析師?周君芝 S0100521100008

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關鍵詞： 歷史罕見