作者 | 周智宇

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編輯 | 張曉玲

2月初，劉強東回國現身首都機場的消息火上熱搜。

一位電商大佬高調回國，也被業內解讀成京東在今年會有一些大的動作，需要劉強東這位創始人親自上陣指揮。

沒過幾天，劉強東便大手一揮，讓旗下具備開發資質的子公司，在北京五批供地中耗資31.12億元，在位于亦莊的京東集團總部邊上，拿了塊地。

根據規劃，這塊地分為四個部分，商業、停車場、幼兒園以及住宅用地。

看起來，這是一幅定向出讓的地塊，其中的住宅部分，未來上市銷售所面向的群體，應該主要就是京東員工。

給員工蓋福利房，這也頗為符合劉強東一向關照員工“兄弟們”的形象。

去年11月，劉強東曾在一封內部信中表示，京東要拿出100億元設立住房保障基金，為基層員工提供購房無息貸款。

有熟悉北京市場的業內人士分析，這宗地塊的業態復雜，公建部分甚至要100%自持到最高出讓年限，整體開發難度很高。與在2月8日遭遇多輪競拍的3宗地塊相比，確實從一開始就像是“內定”。

華爾街見聞查詢發現，京東在去年接連啟用了三棟辦公樓，這回拿下的地塊新增14.09萬平米的建筑面積，離現有的總部大樓僅一街之隔，能進一步滿足接下來辦公用地需求。

住宅部分的建筑規模則是4.98萬平米，容積率2.5，同時執行套內7090政策，面向的就是剛需群體。簡單計算，能夠做出來的住宅部分，也就大概500多套。

價格則更有吸引力。相比周邊通泰國際公館、北京京開壹中心高達6萬-6.7萬元/平米的二手售價，前述地塊建成后的銷售指導價為5.8萬元/平米，形成明顯倒掛。

北京業內人士紛紛表示羨慕，“京東員工有福了。”

但京東的拿地，絕不僅僅是給員工蓋福利房這么簡單。它的出手，意味著在科技互聯網巨頭闊別土拍市場多時后，它們在擴張、投資上有了更強的意愿，接下來在其他城市的土拍市場上，這些產業公司的身影可能會出現得頻繁起來了。

曾幾何時，地產商是土地市場產業勾地的主角。融創的文旅、萬達的商業、華夏幸福的產業新城，都是他們低價勾地的王牌，這些開發商也借此囤積了大量項目在手，碧桂園的博智林機器人谷、恒大的新能源汽車工廠也落地多個城市。

后來，科技公司加入了這一陣營。與開發商不同的是，他們真正擁有產業。包括騰訊、小米、阿里巴巴、美團和字節跳動等在內的互聯網科技巨頭，前幾年在土地市場上非常活躍，動輒數十億甚至近百億投資，地方政府也樂于對出讓地塊設置定向的條件，引入產業公司。

比如2018年，小米聯合華潤置地在北京昌平拍得一宗地塊，小米員工對該地塊后來建設的萬橡華府具有優先購買權。

2020年，京東曾聯合中南建設，在江蘇蘇州拿下兩宗地塊；過了四天，阿里巴巴又在杭州以遠低于市場價的樓面價，拍得一塊專屬靚地。

2021年時互聯網巨頭們出手也越來越闊綽。當年1月，美團65億在楊浦江邊拿下一宗地塊；過了3個月，B站也耗資81.18億元在該地塊一路之隔處，拿下一宗地塊；6月，京東也與卓越組成聯合體，耗資99.1億元在上海西站拿下了一塊地鐵上蓋項目。

以往地方政府的座上賓，也從地產開發商變成了這些手握巨資的互聯網巨頭、產業公司了。

對互聯網公司而言，通過拿地擁有更多持有型資產，或者為員工提供福利只是一方面，另一方面，他們也與所進入的城市形成綁定關系，促進周邊相關產業鏈的發展。像杭州余杭與阿里巴巴，北京亦莊與京東，深圳南山與騰訊，地方和產業公司就是互相成就。

還有一重意義是，他們也試圖借此提升企業形象、承擔社會責任。此次京東拍下的地塊中，幼兒園、停車場、社區公共場地等需要在代建后，移交給相關部門。

科技企業在尋求公平與效率的平衡上，也在探索自己的路徑。

接下來的房地產市場，會有更多多元化的主體參與其中。房地產也逐漸會走向一個全新的發展模式當中。

只是，科技公司拿地后推高區域房價暴漲的神話，再也不會出現了。

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