肖勒姆路上的大多數房屋看起來很迷人，有嶄新的油漆和周到的裝飾，但在齊默爾曼的述說里，以前的鄰居幾乎全都搬走了，她的房子也正在掛牌出售。

盡管住在這些房子里的人的生活各不相同，但許多房子的故事都有一個相同點：洪水、匆忙出售、重復。根據美國國家氣象局的數據，從1980年到2020年，當地每年的洪水天數增加了750%。

(資料圖片僅供參考)

細心的人可以在一些房屋的墻壁上看到以前的風暴留下的水印，離地面有幾英尺高。齊默爾曼說，她的掛牌價格在過去兩周跌了20%，引用一位結構工程師的估計，改建它至少需要花費18萬美元——而房子的總售價很快就要跌穿這個數字。

GDP、人口、城市規模、貨幣政策……過去購置房產需要考慮的關鍵要素中，似乎又要添上一個：氣候變化。

事實上，在全球多個地區，氣候因素已經成為懸在房地產業頭頂的達摩克里斯之劍。

沿海風險

和齊默爾曼所在的南卡羅萊納州一樣，沿海地區人們的房產面臨著更大的氣候風險。在政府間氣候變化專門委員會（IPCC）等科學組織發布的最新報告中預測，如果溫室氣體排放保持在高比率（RCP8.5），到2100年，全球海平面將上升0.6至1.1米（1至3英尺）（或每年約15毫米）。

到2300年，在最壞的情況下，海平面可能高達5米。如果各國確實大幅減少排放（RCP2.6），IPCC預計到2100年海平面也將上升0.3至0.6米。即使最低風險情況，也將會給沿海城市帶來巨大影響。

就美國的情況來看，非營利性研究組織氣候中心的一項分析顯示，在未來30年內，超過400 萬英畝的近65萬塊私有土地將落入潮汐線以下。?

潮間帶、大海對公眾是開放的，因為它們可以通航，但隨著地球變暖，舊潮汐線正在上升。研究發現，現在高于水面的新澤西州大小的區域將在2050年漲潮時被淹沒。?

該氣候中心還發現，大西洋和墨西哥灣沿岸將比美國其他地區更能感受到氣候的影響。到 2050年，路易斯安那州Terrebonne Parish約75%的地區將沉到水下。在德克薩斯州加爾維斯頓縣，目前超過海平面的4200 多座建筑物將至少部分處于水下。?

IPCC在數百頁的報告中還提示了身為“島國”的澳大利亞房產將遭受的嚴峻的氣候考驗，包括更長、更熱的夏季、更多的叢林大火和海平面上升造成的海岸侵蝕。

根據儲備銀行 (RBA) 的一份研究報告，目前約有 3.5% 的澳大利亞房產被認為面臨氣候變化的“高風險”。為得出這一結論，澳大利亞央行使用了一個稱為“風險價值”(VaR) 的指標——VaR衡量的是與財產重置成本相關的氣候變化相關損害的預期年度成本，主要用來評估保費。

如果VaR超過1%，則資產被視為“高風險”。由于3.5%的澳大利亞房產高于此閾值，預計到 2100年將增加到8%。這意味著到2050年，澳大利亞將涌現出254 個“高風險”郊區，到 2100 年將有近1500個。

而在IPCC的報告中，中國也是海平面上升和河水泛濫的受害國。廣州是世界上最容易受海平面上升影響的經濟城市。上海也可能遭遇海平面上升帶來的嚴重損害，每年有0.1%幾率發生的洪水將淹沒上海約19%的地區，水深至少25厘米；如不控制二氧化碳排放，到2050年，淹沒面積將上升到總面積的44%，到2100年將上升76%。

已知損失

據齊默爾曼介紹，在他所在的查爾斯頓市，洪水的成本一直在增加?！胺慨a經紀人開始建議買斷并拆除數百處房產，還要改造數千處房產?！?/p>

有一天，當他開車經過市中心以西的西阿什利社區時，偶爾發現了一塊空地，由于經常發生水災，市政府已經購買了這塊地產并拆除了房屋。

“令人吃驚的景象是一塊空地，它曾經是32棟聯排別墅的所在地。今天，除了一根錯誤的燈桿外，幾乎沒有任何跡象表明這塊4.5英畝的草地曾經有人居住過?！彼硎荆姓疄檫@些聯排別墅支付了500萬美元。

研究洪水風險的非營利性研究機構第一街基金會的研究估計，僅洪水就已經在美國導致每年200億美元的財產損失，30年后這一數字將增長到300億美元以上。再保險公司瑞士再保險公司的一份報告則發現，去年極端天氣在北美共造成1050億美元的保險損失。根據房地產經紀公司Redfin的數據，在加州，價值2萬億美元的房地產坐落在最有可能發生野火的地區。

更多分析還表明，到本世紀末，海平面上升可能會使美國私人土地的價值減少超過1080億美元。在新澤西州哈德遜縣，價值24億美元的應稅財產將被淹沒。

哥倫比亞大學一項研究顯示，2005年至2017年期間，美國馬薩諸塞州、緬因州、新罕布什爾州和羅德島州的250萬套沿海房產，因所在地區海平面上升導致的潮汐洪水增加，使房屋貶值了4.031億美元。

2020年全美已有1460萬處房產面臨嚴重的洪水風險，比聯邦緊急事務管理局識別出的多出了590萬處。根據CoreLogic（提供住宅信息、分析和服務）的統計，全美有710萬套單戶住宅和25.3萬套多戶單元受到風暴潮的威脅，如需重建，總成本將達到2.65萬億美元。

澳大利亞的房地產市場目前價值超過9萬億美元，但由于很大一部分受到氣候變化的影響，僅到2030年，就有多達5710億美元的價值將被抹去。

氣候定價

越來越多人開始關心30年后自己的房產是否依然值錢——畢竟這覆蓋了大多數住房貸款合同的周期。

位于澳大利亞維多利亞州北部古爾伯恩河泛濫平原的大謝珀頓市，正在考慮長期留住的阿曼德告訴華爾街見聞：“通常年輕人會在成本方面做很多研究，但現在額外的因素也需要研究，這個地區的地形怎么樣？地理怎么樣？易受氣候變化影響的程度有多大，包括了叢林大火、洪水、干旱？”

這也是發放住房貸款的銀行越來越多地考慮的問題。未來銀行可能會將氣候風險較大的地區拉入貸款黑名單。

澳大利亞聯邦銀行與 CSIRO 合作編寫了第一份氣候變化報告，指出其賬面上目前有 312 億美元的房屋貸款，用于在遭受極端天氣風險（包括颶風、洪水和叢林大火）的地區的房產，這些住房貸款面臨極端天氣的風險。

據悉，它正在使用一種物理風險情景，假設到 2100 年氣溫將升高 4.8?C。

另一家主要貸方西太平洋銀行也對此進行了研究，發現其抵押貸款組合中 CBA 的風險敞口相似，到 2050年約為 3.3% 至 3.8%，具體取決于使用的溫度水平預測。

據澳大利亞央行預測，到2050年，氣候風險將使大約1.5%的澳大利亞房產價值下跌10%或更多，到2100年將增加到9%。而當地地產分析師預計，如果買家開始認識到氣候變化的風險越來越大，并在氣候變化影響完全實現之前將其納入當前房地產價格（通過比精算公平量更大的折扣），這些風險可能會更快出現。

沃頓商學院研究人員在美國佛羅里達州已經看到了由氣候造成的房價真正的下跌。自2018年以來，佛羅里達州沿海地區的房價呈下降趨勢，而同一州的其他地方的房價則更為強勁，顯示住房市場可能正在對一些氣候風險進行定價。

在2012年之前，佛羅里達州受海平面影響低風險區和高風險區的房屋銷量基本相同。然而，自2013年以來，受海平面上升影響最大的住房市場的交易量急劇下降，而沿海低風險區的銷售量則在2013-2018年期間上升。

PewResearch在當地民調數據中發現，擔心氣候變化的美國人從2012年前的30%到2013年增至40%，之后一直穩步增長，到2020年達到60%。

日本也存在類似情況。研究報告顯示，日本長島在2000-2017年間，受海平面影響的高風險區每年價格的升值比低風險區低0.8%。

根據 CoreLogic 研究總監蒂姆·羅勒絲分析，氣候變化是一種全新的野獸，如果天氣事件更頻繁地發生，房產價值可能會受到更廣泛的影響。

“如果與天氣有關的事件變得更加頻繁或影響更大，或者如果保險成本大幅上漲，從而對在風險較高的地區購買產生額外的抑制作用，那么對住房價值的影響可能會更大，這是完全合理的假設?！钡倌氛f道。

越來越多的共識認為，氣候影響不會在很遠的將來發生，而會在房屋抵押貸款的生命周期內發生。也許保護這個脆弱地球的動機，不應該僅僅是面對下一代的責任感。

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關鍵詞： 氣候變化 澳大利亞 海平面上升